路線価 (2023) 福岡県北九州市八幡東区西本町3-7-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市八幡東区福岡県北九州市八幡東区西本町３丁目７番７
価格時点	2023 年
駅名	八幡駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 29万4,234 円
1平米当たり	1平米 8万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,950万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万3,414 円 1平米 11万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,950万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万3,414 円／坪 1平米 11万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、おおむね八幡東区の中心部の商業地域と思われる。需要者の中心は、自用の事業者や収益目的の不動産業者などである。大規模商業施設などへの顧客流出などによって既存の商業地の商況に厳しさはあるが、ＪＲ八幡駅に近接して賑わいは認められ、地域の商業地には比較的高い需要が認められる。周辺地域における商業地の取引は限られ規模や用途もまちまちなため、取引の中心となる価格帯の把握は困難な状況となっている。 (2) 同一需給圏は八幡東区を中心に北九州市内で形成される商業地域で、典型的な市場参加者は当該圏域において店舗付の共同住宅等、収益物件の開発を考える法人事業者が中心と把握される。駅前商業地という立地特性や希少性等を映じて地価は近年、堅調な推移を続けている。商業地の取引件数自体が少なく、また、画地規模や取引当事者の属性等により取引される価格帯にバラツキも大きいことから、不動産取引の中心となる価格帯を一概に指摘することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、自用の店舗や事業所を中心とする商業地域で、収益物件は少なく、地域の賃料水準の把握が困難なため、収益価格は相対的に信頼性が低いと思われる。比準価格は、いずれも八幡東区の中心市街地にあって、商業集積の程度が同程度の事例を採用しており、価格牽連性が強く規範性が高いと思われる。したがって本件においては、比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は現実市場生起の地価現象を如実に反映した、客観的かつ実証的な事例資料に基づき導出された価格である。収益価格は賃料水準や還元利回りの将来予測等、価格導出過程で多分の想定項目を含む等の不確実性を有していることから、本件の場合は比準価格の説得力が相対的に高いと認められる。そこで本件では比準価格を中心に、収益価格を斟酌するとともに、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意した上で、適正と判断される鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	八幡駅　南西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	75 坪 (248 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	金融機関、店舗兼共同住宅等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市八幡東区福岡県北九州市八幡東区西本町３丁目７番７
標準地の範囲
東	150 m
西	0 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗・事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	八幡東区中心部に中高層建物が建ち並ぶ商業地域
街路	２７ｍ　県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)再開発された八幡東区中心部の商業地域で、地域に格別の変動要因は見られず、当面は現状を維持するものと思われる。地域内の商業地の需要は維持されており、地価は堅調に推移するものと予測する。 (2)特段の変動事由等は確認されず、土地利用は概ね現状維持程度での推移が続くと予測。諸事良好な立地特性や希少性等をも映じた需要回復傾向も指摘されることから、当分の間、地価は安定基調での推移が続くものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗・事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)圏域内の景気は、新型コロナウィルス感染症の影響も薄れ、緩やかに持ち直し、回復傾向の動きがみられ、不動産市況も堅調に推移してきている。 (2)全体として底堅さも感じられる中、国内外懸念材料による不確実性の高まりから慎重な向きも見られる。今後の不動産市場に与える影響には留意の要。
地域要因
(1)ＪＲ八幡駅に近接する集積度の比較的高い商業地域で、マンション立地特性を有する宅地の選好性は維持されており、地価は堅調に推移している。 (2)地域要因に特段の変動事由等は認められないが、再開発後の地域集客力の回復基調等が好感される形で、地価は総じてみれば堅調な推移が続いている。
個別的要因	(1)不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は特に見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区西本町３丁目７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,138 円／平米 32万7,750 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,011 円／平米 34万7,166 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,594 円／平米 38万8,766 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	南
側道幅員2	1.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区西本町３丁目７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,663 円／平米 30万9,650 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,098 円／平米 31万7,700 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,482 円／平米 38万5,089 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区西本町３丁目７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,398 円／平米 31万2,080 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,573 円／平米 30万9,352 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,808 円／平米 38万2,861 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区西本町３丁目７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,029 円／平米 32万778 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,970 円／平米 32万7,195 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,529 円／平米 39万5,163 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	37 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区西本町３丁目７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,229 円／平米 25万5,319 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,692 円／平米 25万6,850 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,526 円／平米 39万5,153 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情