路線価 (2023) 福岡県北九州市八幡東区大蔵2-630-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市八幡東区福岡県北九州市八幡東区大蔵２丁目６３０番５
価格時点	2023 年
駅名	八幡駅 から 2900m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,147 円 1平米 6万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,147 円／坪 1平米 6万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八幡東区及びその周辺市町村の商業地域である。当該地域は低層店舗等の他、住宅も見られる旧来からの商店街で、周辺の店舗の閉店も多く、繁華性がやや劣る。店舗等の主な需要者は地元の個人事業者等がほとんどであり、他地域からの参入は少ない。このようなことから、収益目的の賃貸需要は少ない。また規模は小さく、小型店舗が中心である。東田地区等の大型店舗の影響を受け、旧来からの商店街の需要は弱含んでおり、地価は若干の下落傾向。 (2) 同一需給圏は、八幡東区内の近隣型の既存商業地と判定した。圏域内の需要者の中心は、地場の個人事業者や中小企業者等が想定される。近隣地域は古い商店街であるが、大型店の進出から空き店舗が多く、また新規店舗出店の動きはなく衰退に歯止めがかかっていない。圏域内での中心となる価格帯については、需要が弱いうえに立地条件、規模等の個別条件にも左右されて、見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模な店舗の多い商業地であり、店舗等の需要が総じて弱いことから、元本に見合う賃料を収受しがたく、この賃料に基づいて試算した収益価格はやや低位となった。一方、取引数が増えつつあり、回復傾向となってきている商業地の市場性を反映した比準価格は実証的で、説得力に富む。従って、本件では現実市場を適切に反映していると判断される比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、前年対象標準地の価格等を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は、空店舗も見られる古い商店街にある。賃貸物件の新規契約も乏しく、投資目的での取引も期待できない。よって、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められたものと考える。本件では、商業地であるが比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、前年価格との整合性を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八幡駅　南東方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	48.4 坪 (160 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な店舗兼住宅が多い近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市八幡東区福岡県北九州市八幡東区大蔵２丁目６３０番５
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	200 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業繁華性のやや乏しい商業地域であり、地域要因等の大きな変化はない。低層の店舗の他、住宅も混在する旧来からの既成商業地で、需要は未だに若干の低迷傾向にあり、地価はやや下落傾向と予測した。 (2)対象標準地の近隣地域は、古くからの近隣型の商業地域で、大型の商業施設の影響により衰退傾向が続いて現在に至っている。地価は、弱含みで推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万6,461 円 1平米 6万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万6,792 円 1平米 6万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万6,461円 1平米 6万8,500円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2022年	1坪 22万4,477円 1平米 6万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万6,792円 1平米 6万8,600円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2019年	1坪 22万4,477円 1平米 6万7,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナも終息してきており、北九州市の商業地需要も回復傾向にあり、八幡東区及びその周辺の商業地需要は安定的に推移している。 (2)ウィズコロナの下で不安定要素が増加しているが、景気は持ち直している。商業地の需要は幹線道路沿いを中心に堅調に推移している。
地域要因
(1)小規模な低層店舗等を中心とした繁華性の低い旧来からの商業地である。商業地への需要は安定しているが、旧来型の商店街の地価は未だ下落傾向。 (2)古くからの地元商店街であるが、大型商業施設への顧客の集中や高齢化による後継者不足等により空店舗が多く、衰退傾向が続いている。
個別的要因	(1)価格形成要因に特段の影響を与える変動要因は特に認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区大蔵２丁目６３０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,355 円／平米 22万2,676 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,692 円／平米 23万402 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,393 円／平米 22万6,107 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,400 円／平米 22万6,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区大蔵２丁目６３０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,944 円／平米 24万1,153 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,042 円／平米 25万4,701 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,521 円／平米 22万3,224 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区大蔵２丁目６３０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,229 円／平米 25万5,319 円／坪
推定価格 平米 坪	8万769 円／平米 26万7,022 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,152 円／平米 22万8,617 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,200 円／平米 22万8,775 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区大蔵２丁目６３０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,388 円／平米 28万5,599 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,053 円／平米 28万4,491 円／坪
標準価格 平米 坪	7万535 円／平米 23万3,189 円／坪
査定価格 平米 坪	7万500 円／平米 23万3,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情