路線価 (2023) 福岡県北九州市八幡西区大膳2-1049-37 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市八幡西区福岡県北九州市八幡西区大膳２丁目１０４９番３７
価格時点	2023 年
駅名	折尾駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	571万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万256 円 1平米 3万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	573万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万587 円／坪 1平米 3万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北九州市八幡西区にて形成される住宅地域と把握され、典型的な市場参加者は主として北九州市西部地区に通勤先を有する個人と認識される。人口減少や急激な高齢化が進む北九州市内の住宅市場は、地勢や街路条件、居住環境等によるＫ字回復の基調が顕現化するが、近隣地域における市場競争力は概ね中位程度と理解される。当該圏域における不動産取引の傾向を見ると、標準的規模の土地にあってはおおよそ６００万円前後が中心価格帯と把握される。 (2) 同一需給圏は、八幡西区及び周辺市区町一円で、特にＪＲ折尾駅及びその周辺各駅を中心とする住宅団地との代替性が強い。需要者の中心は、同一需給圏内のサラリーマン等一般住宅取得者層。街路が若干狭小で、緩傾斜地勢の古い住宅団地だが、好市況の影響もあり、折尾駅徒歩圏外縁部の近隣地域の需要は比較的堅調で、近年地域や周辺で高水準取引が出る等地価は若干強含みで推移中。需要の中心価格帯は、土地１４５㎡で５２０～６００万円強程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域的特性に鑑みて収益還元法は適用しなかったが、典型的な市場参加者の市場行動を見ると自己が居住する目的での不動産取引が支配的であるから、市場参加者の行動原理に基づき価格にアプローチした比準価格の説得力は高いと判断される。そこで本件では、現実市場生起の地価現象を如実に反映した客観的かつ実証的な事例資料に基づき導出された比準価格を標準に、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例は、対象標準地を中心に周辺類似地域内で、信頼性が高いものを収集できた。街路が若干狭小で、傾斜地勢の古い住宅団地であり、自用目的での取引が中心であるため、収益還元法は適用しなかった。よって規範性の高いと判断される比準価格を標準とし、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並びに単価と総額の関連の適否等、さらに代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	折尾駅　南西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	43.9 坪 (145 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市八幡西区福岡県北九州市八幡西区大膳２丁目１０４９番３７
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	13 m
面積	145 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特段の変動要因等は確認されず、土地利用は概ね現状維持程度での推移が続くと予測。地価は概ね底値圏内にあると認識されることから、地価は今後は僅かながらも上昇圧力を強めつつ、安定的推移が続くものと予測する。 (2)地域要因は特に変化なく、当面現状推移と予測する。街路が若干狭小で、緩傾斜地勢の古い住宅団地だが、好市況の影響もあり、需要は比較的堅調で、地価は若干強含み推移と予測する。建築費高や金利動向に要注意。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万256 円 1平米 3万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 12万9,595円 1平米 3万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 12万9,595円 1平米 3万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)全体として底堅さも感じられる中、国内外懸念材料による不確実性の高まりから慎重な向きも見られる。今後の不動産市場に与える影響には留意の要。 (2)当区人口は減少、高齢化は進行中。好市況もあり、利便性や住環境が劣る住宅地域の需要は回復基調、地価はほぼ横ばい推移中。建築費高等に要注意。
地域要因
(1)既存の住宅地域で特段の変動事由等は確認されないが、総額的観点からの値ごろ感等が好感される形で、地価は近年、安定基調での推移が続いている。 (2)街路若干狭小で緩傾斜地勢の古い住宅団地だが、好市況で需要は比較的堅調で、近年高水準取引が出る等地価は若干強含み推移中。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因については特に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県北九州市八幡西区大膳２丁目１０４９番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,135 円／平米 12万6,074 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,822 円／平米 18万1,242 円／坪
標準価格 平米 坪	4万133 円／平米 13万2,680 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県北九州市八幡西区大膳２丁目１０４９番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,761 円／平米 12万4,838 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,341 円／平米 15万6,509 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,451 円／平米 13万425 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	建物高最高１０ｍ
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県北九州市八幡西区大膳２丁目１０４９番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,563 円／平米 14万7,325 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,973 円／平米 15万1,987 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,093 円／平米 12万9,241 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,100 円／平米 12万9,265 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県北九州市八幡西区大膳２丁目１０４９番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,378 円／平米 14万102 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,312 円／平米 12万9,965 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県北九州市八幡西区大膳２丁目１０４９番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,996 円／平米 14万2,145 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,143 円／平米 17万8,997 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,405 円／平米 13万273 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情