路線価 (2023) 福岡県北九州市八幡西区青山2-4-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市八幡西区福岡県北九州市八幡西区青山２丁目４番３外
価格時点	2023 年
駅名	萩原駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (1631 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (1631 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円／坪 1平米 8万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八幡西区を中心に北九州市内の分譲マンション開発が可能な住宅地域と判定する。主たる需要者は事業採算性を主目的とする中堅のマンション開発業者及び不動産業者等である。当該地域はコアとなる市街地に近く、生活利便施設も比較的充実している点等により住宅地需要は堅調に推移し、マンション用地需要は特に顕著である。かかるなか、取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況ではある。 (2) 同一需給圏は、八幡西区を中心に周辺区域に及ぶ範囲のマンションの立地特性を有する住宅地域である。需要者の中心は、事業採算性を指標とする開発業者や不動産業者などである。近隣地域は、最寄り駅や日用品店舗まで徒歩圏にある利便性の良好な地域で、地域の住宅地の選好性は維持されており、需要は堅調に推移している。周辺地域におけるマンション用地の取引は少なく事業規模もまちまちのため、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格である。開発法による価格は、開発業者の投資採算性に着目した価格で、理論的価格であり、土地に対する資本投下限度額を表しているといえる。よって、本件においては、市場参加者の市場性を反映した比準価格と投資採算性を反映した開発法による価格は、何れも説得力を有すると判断される。よって両価格を関連付け、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、いずれも八幡西区に存する標準地と類似するマンション立地特性を有する取引事例を採用して求めており価格牽連性が強く信頼性は高いものと思われる。開発法による価格は、想定要素が多く介在するが、需要者の中心である開発業者の投資採算性を考慮した価格で、規範性が認められる。したがって本件においては、比準価格をやや重視し開発法による価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	筑豊電鉄線萩原駅　南東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	493.3 坪 (1631 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市八幡西区福岡県北九州市八幡西区青山２丁目４番３外
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	110 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	34 m
奥行き	44 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	青山地区の丘陵地にマンションが多く見られる地域
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)従前よりマンション開発が多く行われた住宅地域である。一部戸建ミニ開発も散見されるが、今後も概ね現状を維持したまま、推移するものと予測する。マンション用地需要は顕著であり、上昇傾向が続くと推測する。 (2)中規模のマンションが見られる、利便性の良好な住宅地域である。地域に格別の変動要因は見られないものの、周辺地域では継続的なマンション用地需要が認められ、地価は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
前年から次年への変動率 6.7 ％
2022年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
前年から次年への変動率 6.7 ％
2019年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域の経済は緩やかに回復傾向にある。建築費は上昇。マンション分譲価格も上昇。当区の人口は減少傾向で、世帯数は微増傾向にある。 (2)圏域内の景気は、新型コロナウィルス感染症の影響も薄れ、緩やかに持ち直し、回復傾向の動きがみられ、不動産市況も堅調に推移してきている。
地域要因
(1)周辺地域で、マンション用地の高値取引が見られる。マンション用地需要は高い。人口は、増加傾向にあったが、最近は減少傾向。 (2)圏域では分譲や賃貸マンションの開発が進んでおり、開発業者による継続的なマンション用地需要もあって地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)生活利便性等土地の個別性に影響を与えるような個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は特に見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県北九州市八幡西区青山２丁目４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,194 円／平米 20万8,919 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,463 円／平米 24万6,175 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,809 円／平米 25万7,237 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,700 円／平米 27万100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県北九州市八幡西区青山２丁目４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万896 円／平米 26万7,442 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,220 円／平米 26万8,513 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,206 円／平米 27万1,773 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,300 円／平米 28万5,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県北九州市八幡西区青山２丁目４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,544 円／平米 32万5,786 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,745 円／平米 29万6,697 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,836 円／平米 25万7,326 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,700 円／平米 27万100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	387 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡西区青山２丁目４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,944 円／平米 24万1,153 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,371 円／平米 25万2,483 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,142 円／平米 25万5,031 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,000 円／平米 26万7,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡西区青山２丁目４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,355 円／平米 22万2,676 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,716 円／平米 22万7,175 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,182 円／平米 25万1,858 円／坪
査定価格 平米 坪	8万 円／平米 26万4,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情