路線価 (2023) 宮城県宮城郡利府町青葉台2-1-238 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 宮城郡利府町宮城県宮城郡利府町青葉台２丁目１番２３８
価格時点	2023 年
駅名	利府駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,401 円／坪 1平米 5万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は仙台都市圏北東部、利府町北西部の大規模な造成団地から構成。仙台市及び都市圏内の各工業地域等が通勤圏となり、当地域に職場を有する勤労者層が需要者の中核となる。利府町でも新興の新中道地区等で住宅地価格が跳ね上がり、これに比べ値頃感が維持される高台造成団地への需要は旺盛であるが、近年、売物件の在庫が不足し、需給の逼迫が常態化している。市場の中心的価格帯は７０坪の画地で１千４百万円前後、中古住宅は２～３千万円前後。 (2) 同一需給圏は、利府町内の住宅地域一円と判定。主たる需要者は圏内の居住者が中心であるが、圏外からの転入も一部見られる。町内中心部における商業施設の開業など利便性向上の影響が波及しており、交通利便性はやや劣るものの良好な住環境と生活利便性から安定した需要が認められる。地価や資材価格が高騰する中、中古住宅を中心とした取引が堅調で、中古住宅で２，０００～２，５００万円程度、新築戸建住宅で３，５００万円前後が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅主体の大規模造成団地の一画を構成し、周辺一帯を含め、アパート等は見られず、経済合理性に適う賃貸経営を想定することは困難なため、収益還元法の適用は見送った。他方、試算価格として唯一得られた比準価格の精度を再吟味し、採用事例の代替性や試算過程における補修正等の的確性等を検討した結果、比準価格は市場の実態を適切に反映したものと認められるため、これを採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 周辺にアパート等の賃貸用不動産は見られず、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算できなかった。一方、当地域では自己利用目的の取引が中心であり、居住の快適性や周辺の取引価格水準が重視される傾向にあることから、多数の取引事例に基づき試算された比準価格の説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	利府駅北西方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	72 坪 (238 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮城郡利府町宮城県宮城郡利府町青葉台２丁目１番２３８
標準地の範囲
東	0 m
西	180 m
南	250 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	17 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	平成初頭を中心に民間デベが開発・分譲を手掛けた計画人口３千人弱の大規模造成団地
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)利府町北西部の丘陵地上に展開する複数の大規模造成団地の一画を構成。旧来、値頃感を有した近隣地域一帯の物件を求める買手は多いが、実需を満たす供給がないため、今後暫く地価上昇の勢いが急な状態が続く見込み。 (2)戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ熟成した住宅団地であり、概ね現状程度で推移するものと予測する。中古住宅を中心とした需要は堅調で、生活利便性の向上も見られ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
前年から次年への変動率 8.3 ％
2022年	1坪 17万8,524円 1平米 5万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
前年から次年への変動率 8.3 ％
2019年	1坪 17万8,524円 1平米 5万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)現状では住宅需要は底堅く推移するが、地価・建築費の高騰並びに金利上昇を受け、圏域内の住宅市場では買手側の慎重姿勢が徐々に強まりつつある。 (2)建設資材価格や金融政策の動向は懸念されるが、低金利、物件不足等から条件が優れるまたは割安感のある地域を中心に地価は強い動きを見せている。
地域要因
(1)仙台市周辺市町へも地価高騰の波が及ぶ中で、洗練された街区が展開する当該地域の住宅需要は安定しており、今後暫くは地価上昇傾向が続く見通し。 (2)住環境良好な大規模住宅団地。町内中心部で大型商業施設が開業するなど間接的に当地域の利便性も向上しており、需要は堅調である。
個別的要因	(1)７２坪の画地規模は地域内で標準的であるほか、緩やかな南傾斜地上の西側接道で、日照等も確保し得るため、買手層からの引き合いは安定している。 (2)特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312040 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町青葉台２丁目１番２３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,117 円／平米 20万5,359 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,234 円／平米 20万5,746 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,464 円／平米 18万9,976 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,600 円／平米 19万3,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	18 m
側道方位2	北
側道幅員2	18 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312020 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町青葉台２丁目１番２３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,022 円／平米 17万5,291 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,072 円／平米 17万5,456 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,128 円／平米 18万8,865 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,300 円／平米 19万2,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312080 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町青葉台２丁目１番２３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,070 円／平米 18万2,061 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,276 円／平米 17万9,436 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,193 円／平米 18万9,080 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,300 円／平米 19万2,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312040 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町青葉台２丁目１番２３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,576 円／平米 19万3,652 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,887 円／平米 19万1,374 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,371 円／平米 18万9,669 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,500 円／平米 19万3,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312090 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町青葉台２丁目１番２３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,591 円／平米 19万396 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,026 円／平米 18万8,528 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,370 円／平米 18万9,665 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,500 円／平米 19万3,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情