路線価 (2023) 福岡県北九州市八幡西区藤田1-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市八幡西区福岡県北九州市八幡西区藤田１丁目１４番外
価格時点	2023 年
駅名	黒崎駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 24万1,338 円
1平米当たり	1平米 7万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,280万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,280万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万600 円／坪 1平米 10万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は八幡西区を中心として近接する各ＪＲ駅近くの幹線道路沿い及び都市中心部の商業地の範囲で、中心的な需要者は、地縁を有する個人・法人事業者である。純然とした店舗としての需要は、商圏内の人口減・高齢化等で弱含みとなっている。商業地の稀少性等より、取引される規模及び価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況であるが、好立地により店住併用の賃貸マンション需要は期待される。 (2) 同一需給圏の範囲は、北九州市全域の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、同地域で店舗出店を希望する個人・法人及び不動産投資により利益を得たい不動産業者等である。しかし同地域は、北九州市全体の衰退と並行して、商業地としての繁華性は低迷するも住宅需要は堅調であり、周辺では共同住宅利用が増加傾向にある。取引の中心となる価格帯は、規模・用途等にバラツキが多く、見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　ＪＲ鹿児島本線直近沿いにある近隣地域内では、店舗・事務所の賃貸も見られるが、現況下では空店舗、空事務所も多い一方、マンション需要も増加傾向にあるため、求めた収益価格はやや不安定な面も認められる。また、自用目的の利用・取引も多いため、市場の価格形成のメカニズムを反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、不動産の需給動向、地域の推移並びに周辺の標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格と収益価格の２試算価格が得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づき試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。一方収益価格は賃料水準及び還元利回り等の将来予測において若干の不確定要素を含んでおり、規範性に関しては相対的にやや劣るものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ黒崎駅東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	99.2 坪 (328 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市八幡西区福岡県北九州市八幡西区藤田１丁目１４番外
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	70 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所住宅併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ黒崎駅に近接する国道３号沿いの商業地域
街路	南東２５ｍ　　　国道、　　　　　背面道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ黒崎駅に近い国道沿いの商業地域であり、黒崎駅に隣接する大型店舗の閉店等の影響をうけ需要の減退傾向にあったが、マンション需要の増加等により地価は上昇が継続するものと予測する。 (2)主要幹線道路沿線の商業地域である。店舗などの商業集積性はやや低下傾向にあるが、賃貸を中心とした共同住宅需要は堅調に推移している。地価は上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2022年	1坪 31万1,756円 1平米 9万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 31万1,756円 1平米 9万4,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はコロナ禍の影響で厳しいが緩やかに持ち直している。商業地の地価水準は、平均的には上昇に転じ好立地では大幅に上昇傾向にある。 (2)地方圏の不動産は、コロナ禍からの影響は限定的である。商業地域については街路条件・利便性の良否、背後人口の多寡により需要に差異を有する。
地域要因
(1)黒崎駅に隣接する大型店舗の撤退等の影響を受け需要減退は続いていたが、マンション需要の増加等により地価は上昇に転じる。 (2)店舗などの商業繁華性はやや低調であるが、賃貸を中心とした共同住宅としての需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特になし。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県北九州市八幡西区藤田１丁目１４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,197 円／平米 24万8,601 円／坪
推定価格 平米 坪	8万294 円／平米 26万5,452 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,474 円／平米 31万5,637 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,300 円／平米 32万4,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県北九州市八幡西区藤田１丁目１４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,904 円／平米 38万6,485 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,827 円／平米 39万6,148 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,721 円／平米 33万6,290 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県北九州市八幡西区藤田１丁目１４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,200 円／平米 39万769 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,664 円／平米 39万2,303 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,828 円／平米 33万9,949 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	29 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県北九州市八幡西区藤田１丁目１４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,412 円／平米 41万7,918 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,356 円／平米 40万1,203 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,931 円／平米 34万290 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県北九州市八幡西区藤田１丁目１４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,550 円／平米 25万6,380 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,965 円／平米 27万976 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,657 円／平米 31万9,548 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,600 円／平米 32万9,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情