路線価 (2023) 福岡県北九州市八幡西区鷹の巣1-17-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市八幡西区福岡県北九州市八幡西区鷹の巣１丁目１７番３
価格時点	2023 年
駅名	穴生駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 26万1,174 円
1平米当たり	1平米 7万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,930万 円 (284 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,900万 円 (284 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円／坪 1平米 10万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八幡西区及び隣接区の商業地域が所在する圏域であり、需要者の中心は不動産賃貸業を行う法人企業や地元事業者である。近隣地域は、最寄り駅への接近性に優れる商業地域であるが、繁華性はさほど高くないため、地元住民向けの小売店舗が中心である。需要の中心となる価格帯は、規模にバラツキがあるため明確に示すことはやや困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は、八幡西区及び周辺区に形成された商業地域。近隣地域は、利便性良好な商業地域であり、事務所、マンション等用途の多様性が見られる。駅周辺の幹線道路沿線においては、商業地のマンション化が進行しており、マンション需要は、コロナ禍の影響が徐々に緩和される中、低金利環境の継続等により、今後も堅調に推移するものと考察される。需要者は、地縁を有する法人、市内を営業展開するマンションデベロッパー等が想定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、収益性に限界のある低層店舗兼共同住宅の建設しか想定できなかったため、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を中心に、収益価格を参酌して、さらに代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、対象標準地と地域的特性が類似する商業地の取引事例と比較検討した実証的な価格である。収益価格は、売買市場と賃貸市場の相関度が希薄であり、元本価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。従って、本件においては、価格形成要因の動向等を勘案の上、代表標準地との検討を踏まえ、市場価格からアプローチした比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	穴生駅　南東方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	85.9 坪 (284 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所のほかマンションも多い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市八幡西区福岡県北九州市八幡西区鷹の巣１丁目１７番３
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	25 m
面積	430 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に格別の変動はなく利用状況は安定している。商況は芳しくないが、最寄り駅への接近性が優れていることから住宅向けの賃貸需要は高く、地価は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、最寄駅徒歩圏域に形成された商業地域。店舗等商業系利用の需要に弱さが見られるが、マンション用地需要は堅調に推移しており、コロナ禍の影響が緩和される中、地価は強含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)急激な物価上昇や供給網の寸断等の不安定な要因はあるものの、不動産取引は堅調である。 (2)日本経済は、物価高、海外情勢、コロナ禍等により先行き不透明。不動産市場は選別・二極化が進行。八幡西区の人口は微減傾向で推移。
地域要因
(1)最寄り駅への接近性に優れる商業地域であり、中層共同住宅も多く見られる。 (2)事務所、マンション等が建ち並ぶ最寄駅徒歩圏域の商業地域。店舗等の商業集積度が低く、マンションを主とする地域へ移行している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県北九州市八幡西区鷹の巣１丁目１７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,935 円／平米 33万385 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,506 円／平米 24万9,623 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,308 円／平米 34万8,148 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡西区鷹の巣１丁目１７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,398 円／平米 31万2,080 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,573 円／平米 30万9,352 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,454 円／平米 35万1,937 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡西区鷹の巣１丁目１７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,029 円／平米 32万778 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,970 円／平米 32万7,195 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,094 円／平米 34万829 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	37 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市八幡西区鷹の巣１丁目１７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,482 円／平米 35万5,335 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,334 円／平米 35万1,540 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,205 円／平米 38万868 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	5.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情