路線価 (2023) 福岡県北九州市八幡西区筒井町13-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市八幡西区福岡県北九州市八幡西区筒井町１３番６
価格時点	2023 年
駅名	黒崎駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,280万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万3,573 円 1平米 8万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,300万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万5,887 円／坪 1平米 8万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、広域的にみて隣接区も含む商業地域全域である。需要者の中心は、同地域で店舗営業を行う個人や法人等であるが、一部で共同住宅を建設する不動産業者等も考えられる。当地域は、八幡西区の中心的商業地域である黒崎地区の衰退の影響で繁華性は低迷しているものの、周辺国道沿いの店舗出店が行われていることから地価は上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、規模・用途等にバラツキが多く、見出せない状況である。 (2) 　同一需給圏は八幡西区を中心とした事務所兼共同住宅等が立地可能な商業地等の存する範囲として把握した。主な需要者は、地場の個人事業者や法人のほか、マンション建設を目論む事業者等が考えられる。需給動向については、都心外縁部での利便性の好転により需要が見られるようになってきた。取引の中心となる価格は、画地規模や個々の事情を反映した案件も多く、中心となる価格帯は見出しにくいのが現状である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格と収益価格の２試算価格が得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づき試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。一方収益価格は賃料水準及び還元利回り等の将来予測において若干の不確定要素を含んでおり、規範性が相対的に低い。従って、比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、更に代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　近隣地域は利便性の確保された地域にあり、賃貸物件も散見されるが自社自用の物件が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低く試算された。一方、比準価格は、都心外縁部等から選択要件を具備した信頼性のある事例等を採用しており、市場性を反映し実証的な価格と言える。よって、相対的な説得力に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考として調整を行い、周辺での不動産需給動向等も勘案のうえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	黒崎駅　南西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	77.7 坪 (257 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗併用住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市八幡西区福岡県北九州市八幡西区筒井町１３番６
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	130 m
北	280 m
標準的使用
標準的使用	事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	黒崎地区外縁部に位置する住商混在地域
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)八幡西区中心部の幹線道路背後に位置する事務所・共同住宅が混在する商業地域である。周辺での商業施設開発により利便性は向上、分譲マンションも増加傾向にある。地価は上昇基調が続くものと予測する。 (2)　周辺地域では街路整備が進められているが、近隣地域では大きな環境変化も見られず、当面は現状を維持と考える。地価水準については、利便性の高い地域での用地需要の増加により上昇基調で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万764 円 1平米 9万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 28万2,002円 1平米 8万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万764円 1平米 9万4,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 28万2,002円 1平米 8万5,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八幡西区などの駅周辺商業地域は、店舗需要よりも分譲マンション需要の多寡が影響して地価変動が進む傾向にある。 (2)物価上昇やコロナ禍等による影響は否めないが、個人消費や住宅投資などは横ばいないし緩やかな回復基調で推移するようになってきた。
地域要因
(1)黒崎駅徒歩圏内という交通利便性、商業施設接近性などが影響し、事務所、マンションを中心とした需要は堅調に推移している。 (2)都心外縁部の利便な地域で、周辺も含め用途の多様性も見られることから土地需要は堅調であり、地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)特になし。 (2)個別的要因の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県北九州市八幡西区筒井町１３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,544 円／平米 32万5,786 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,745 円／平米 29万6,697 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,521 円／平米 30万5,874 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,500 円／平米 30万5,805 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	387 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県北九州市八幡西区筒井町１３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,904 円／平米 38万6,485 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,359 円／平米 39万4,601 円／坪
標準価格 平米 坪	9万906 円／平米 30万535 円／坪
査定価格 平米 坪	9万900 円／平米 30万515 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県北九州市八幡西区筒井町１３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,583 円／平米 25万9,795 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,583 円／平米 25万9,795 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,096 円／平米 29万4,551 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,100 円／平米 29万4,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県北九州市八幡西区筒井町１３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,552 円／平米 25万3,081 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,552 円／平米 25万3,081 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,978 円／平米 31万3,997 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,000 円／平米 31万4,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情