路線価 (2023) 福岡県北九州市八幡西区熊手1-63 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市八幡西区福岡県北九州市八幡西区熊手１丁目６３番
価格時点	2023 年
駅名	黒崎駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,350万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万4,234 円 1平米 8万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,350万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万4,895 円／坪 1平米 8万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八幡西区及び隣接区の商業地域が所在する圏域であり、需要者の中心は飲食店舗等をチェーン展開する法人各企業や地場事業者である。近隣地域は、アーケード商店街であり、かつては小売店舗、飲食店舗等が軒を連ねていたが、顧客に対し訴求力のある店舗は少ない。アーケード商店街の土地取引が顕在化することは稀であるため、取引の中心となる価格帯を明確に示すことは困難である。 (2) 同一需給圏は、おおむね八幡西区内にある旧来からの近隣型の商業地域である。需要者の中心は、地域に選好性を有する個人事業者や収益性を指標とする不動産投資法人などである。近隣地域の周辺に進出した商業施設への顧客の流出により、日用品店舗などが建ち並ぶ古くからの商店街は空き店舗も多く、地域の商業地の需要は低迷が続いている。周辺地域での商業地の取引は乏しく、規模や利用形態などもまちまちで、中心となる価格帯の把握は困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、元本に見合う収益の収受が困難であったため、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を中心に、収益価格を参酌して、さらに代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域には、店舗などの収益物件も見られるが、現況では空き店舗も多く、収益価格にはやや不安定な要素もあり、信頼性がやや劣る。比準価格は、八幡西区内にあって、利用状況や繁華性などが比較的類似する従来型の商業地の事例から導出しており、相対的に規範性が認められる。以上から本件においては、市場の実態を反映した比準価格を中心に収益価格を関連づけ、さらに代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	黒崎駅　南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶアーケード街の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市八幡西区福岡県北九州市八幡西区熊手１丁目６３番
標準地の範囲
東	0 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	35 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空き店舗が未だ散見されるアーケード商店街であるが、最近では改善の兆しも見られ始めており、若干の調整を経たうえで地価は緩やかに回復するものと予測する。 (2)都心部の古くからのアーケード商店街で、格別の変動要因は認められず、現状を維持するものと思われる。周辺地域に進出した日用品店舗との競合から、既存の商店街の空室率の改善は困難な状況になっている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 29万7,871円 1平米 9万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 29万7,871円 1平米 9万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)急激な物価上昇や供給網の寸断等の不安定な要因はあるものの、不動産取引は堅調である。 (2)圏域内の景気は、新型コロナウィルス感染症の影響も薄れ、緩やかに持ち直し、回復傾向の動きがみられ、不動産市況も堅調に推移してきている。
地域要因
(1)小売店舗を中心としたアーケード商店街であり、集客力は幾分回復傾向にある。 (2)古くからのアーケード商店街で、空き店舗も多く、周辺の日用品スーパーへの顧客流出もあって、既存の商業地の需要は低迷が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は特に見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	若松０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市若松区
地域	福岡県北九州市八幡西区熊手１丁目６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,458 円／平米 24万6,158 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,830 円／平米 24万7,388 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,609 円／平米 28万6,329 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,600 円／平米 28万6,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	264 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県北九州市八幡西区熊手１丁目６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,990 円／平米 26万4,447 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,679 円／平米 26万3,419 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,729 円／平米 29万3,338 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,700 円／平米 29万3,242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	10.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	若松０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市若松区
地域	福岡県北九州市八幡西区熊手１丁目６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,154 円／平米 27万4,907 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,736 円／平米 27万6,831 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,247 円／平米 30万8,275 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,200 円／平米 30万8,119 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡西区熊手１丁目６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,663 円／平米 30万9,650 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,098 円／平米 31万7,700 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,727 円／平米 29万6,637 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,700 円／平米 29万6,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情