路線価 (2023) 福岡県福岡市東区美和台4-118-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市東区福岡県福岡市東区美和台４丁目１１８番１
価格時点	2023 年
駅名	三苫駅 から 310m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,140万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万5,723 円 1平米 9万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,130万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万4,070 円／坪 1平米 9万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ鹿児島本線、ＪＲ香椎線、西鉄貝塚線の駅勢圏で、特に東区の中・北部、新宮町西部の住宅地域である。需要の中心は福岡都心部に通勤する一次取得者で、用地取得の建売分譲業者等も見られる。戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、低金利等を背景とした住宅需要は堅調である。中心となる価格帯は、標準的規模の宅地で２，１００万円前後、敷地規模や建物の品等によるが、新築戸建住宅で３，７００万円～４，５００万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ鹿児島本線と西鉄貝塚線沿線の福岡市東区北部及び隣接する新宮町南部一帯の住宅地域である。需要者の中心は福岡都心部に勤務するサラリーマン層である。近隣地域周辺は不動産取引が活発で、エンドーユーザーのみならず、不動産業者が中古物件の再販、土地の細分化による再販等を行うため、高値取引が散見される。中心となる価格帯は、土地のみで１９００～２３００万円前後、新築戸建物件で３６００～４４００万円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、美和台地区の信頼性が高い事例を採用でき、補修正及び決定過程は妥当と認められる。一方、近隣地域は自用の戸建住宅が中心で、賃貸用アパート等の収益物件はなく、収益還元法は適用できなかった。そこで、現実の不動産市場において生起した取引事例から求め、市場性を反映した実証的価格である比準価格を重視し、周辺の標準地等との均衡・戸建住宅の総額市場性等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該近隣地域はアパート等の賃貸物件は殆ど見られず、戸建住宅を主体とする住宅地域であると判断されるため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は美和台地区内の類似地域より信頼性のある取引事例を採用し、規範性は高い。従って、市場性を反映した比準価格を標準として、他の標準地等との均衡を検証の上で、さらに周辺住宅地の需給動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三苫駅北東方
距離	310 m
土地の状態
土地面積	67.8 坪 (224 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市東区福岡県福岡市東区美和台４丁目１１８番１
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北　　４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)居住環境が良好な区画整然とした戸建住宅地域である。近時、周辺ではミニ開発や画地分割による建売分譲も見られ、低金利等に支えられた住宅需要は依然堅調で、地価の上昇傾向が続いている。 (2)当該地域は成熟した低層住宅地域であるが、近年は画地を細分化した取引等が見受けられ、土地価格には高値取引もみられる。コロナ禍でも地価水準は上昇傾向を維持しており、今後も堅調な推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万5,723 円 1平米 9万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万4,070 円 1平米 9万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万5,723円 1平米 9万5,500円
前年から次年への変動率 7.3 ％
2022年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万4,070円 1平米 9万5,000円
前年から次年への変動率 6.7 ％
2019年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東区の人口は増加傾向にあり、高齢化率は県平均より低い。低金利等の金融緩和政策を背景に、住宅需要は依然堅調である。 (2)新型コロナの影響は低下傾向で、東区内の人口は増加傾向にあり、コロナ禍であるが、低金利等を背景に不動産需要は堅調である。
地域要因
(1)郊外部に立地するが、区画整然とした成熟した住宅地域で、居住環境も良好であることから、住宅需要は堅調で、地価の上昇傾向が続いている。 (2)区画整然とした住宅地域であり、生活利便性に優れることから、宅地需要は比較的堅調である事から、各区を分割して再分譲が行われている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区美和台４丁目１１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,895 円／平米 31万3,723 円／坪
推定価格 平米 坪	10万948 円／平米 33万3,734 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,384 円／平米 30万8,728 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,300 円／平米 31万5,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区美和台４丁目１１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,392 円／平米 31万5,366 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,163 円／平米 30万7,997 円／坪
標準価格 平米 坪	9万450 円／平米 29万9,028 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,300 円／平米 30万5,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区美和台４丁目１１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,923 円／平米 29万7,285 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,487 円／平米 31万5,680 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,615 円／平米 30万9,491 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,500 円／平米 31万5,723 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区美和台４丁目１１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,334 円／平米 31万5,174 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,281 円／平米 33万4,835 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,413 円／平米 34万5,189 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区美和台４丁目１１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,259 円／平米 31万4,926 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,566 円／平米 31万9,247 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,051 円／平米 32万851 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,000 円／平米 32万7,294 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情