路線価 (2023) 福岡県福岡市東区舞松原6-179-30 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市東区福岡県福岡市東区舞松原６丁目１７９番３０
価格時点	2023 年
駅名	舞松原駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,810万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,810万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円／坪 1平米 10万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲はＪＲ鹿児島本線、同香椎線、西鉄貝塚線沿線で、東区の住宅地域一帯。不動産市場の主たる需要者は市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心で、周辺地域からの転入も見られる。また、不動産業者による中古住宅の買い取り転売も活発である。近隣地域は、居住環境が比較的良いこともあり、需給関係は概ね堅調に推移している。取引される価格帯としては、土地のみで１９００万円前後、中古住宅で２４００～３０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、東区内の鹿児島本線、香椎線、西鉄貝塚線沿線の圏域と判断される。比較的交通の便が良い、区画整然とした戸建住宅地であり、需要者は福岡市中心部へ通勤する勤労者層が中心と思料される。交通、買い物等の施設が整っていることから外部からの流入も比較的多く住宅市場は堅調さが継続している。市場の中心価格帯は土地価格で１８００万円程度、新築戸建て住宅で３２００～３７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する近隣地域は、第一種低層住居専用地域に指定された戸建住宅が整然と建ち並ぶ地域であり、自用目的での取引が主流である。収益性よりも居住の快適性が追求されるため、収益価格は試算しなかった。よって本件においては、市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、さらに、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 区画整然とした戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみ適用した。需要者は住宅のエンドユーザーであり、検討に当たっては、主として居住の快適性に着目し価格比較を行うものと思料される。取引事例比較法は、このような市場の実態を反映し、説得力の優れるものと考えられる。したがって本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	舞松原駅　南方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市東区福岡県福岡市東区舞松原６丁目１７９番３０
標準地の範囲
東	40 m
西	150 m
南	60 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	14 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	区画整然とした大規模戸建住宅団地であるが、東側はＪＲ軌道が存する
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は低層の住宅地域として成熟しており、現状で推移すると推定する。既存の画地を分割して分譲が可能な画地も多く、コロナ禍でも地価水準は上昇傾向を維持しており、今後も堅調な推移が予測される。 (2)戸建住宅が立ち並ぶ区画整然とした住宅地であり、今後特に大きな地域要因の変化はないものと思料される。また、その価格水準については依然として上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は低下傾向で、区の人口は増加傾向にある。高齢化の進展も見られるが、生産年齢人口は減少を示していない。 (2)東区の人口、世帯数は依然として上昇している。また、低金利等政策の後押しにより区内の住宅地の需要は、引き続き堅調さが継続している。
地域要因
(1)舞松原内の建て替え、新規供給は殆ど無く、団地内で大きな変動要因は無いが、周辺地域ではミニ開発が存し、取引は比較的堅調である。 (2)区画整然とした住宅団地で、特に大きな地域要因の変動はなく、住宅地の需要は引き続き堅調さが継続している。
個別的要因	(1)特に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区舞松原６丁目１７９番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,343 円／平米 44万4,138 円／坪
推定価格 平米 坪	15万294 円／平米 49万6,872 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,672 円／平米 44万5,226 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区舞松原６丁目１７９番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,118 円／平米 45万3,312 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,561 円／平米 43万4,941 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,913 円／平米 34万6,842 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区舞松原６丁目１７９番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,045 円／平米 46万9,601 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,028 円／平米 47万9,463 円／坪
標準価格 平米 坪	10万435 円／平米 33万2,038 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡東４Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区舞松原６丁目１７９番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,181 円／平米 36万7,564 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,962 円／平米 38万6,676 円／坪
標準価格 平米 坪	10万829 円／平米 33万3,341 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区舞松原６丁目１７９番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,396 円／平米 32万5,297 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,778 円／平米 32万6,560 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,976 円／平米 32万7,215 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情