路線価 (2023) 福岡県福岡市東区高美台4-73 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市東区福岡県福岡市東区高美台４丁目７３番
価格時点	2023 年
駅名	福工大前駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2,080万 円 (245 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,060万 円 (245 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,704 円／坪 1平米 8万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、ＪＲ鹿児島本線及び西鉄貝塚線沿線の住宅地域であり、東区北部全域に及ぶ。主たる需要者は、福岡都市圏内に通勤する勤労者世帯であり、建て替えを契機とする取引や画地分割を伴った新築建売分譲等が多い。街路が区画整然とした大型の住宅団地であり、閑静な住環境から需要は安定している。市場における取引の中心価格帯は、新築の土地・建物で、４，０００万円前後と思料する。 (2) 同一需給圏の範囲は、東区郊外の高美台、和白、美和台等の区画整然とした住宅地域である。中心となる需要者は、福岡市の中心部である天神・博多地区及び、新宮・古賀等の事業所へ勤務するサラリ－マン等である。当該地域は、福工大前駅までの交通利便性は多少、劣るが、周辺には生活利便施設が充実しており居住環境は比較的良好である。中心となる価格帯は、標準的な規模の新築戸建てで４，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自用の戸建住宅を中心とする住宅団地であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、同一団地内又は近傍の戸建住宅地の事例を採用しており、規範性の高い試算価格と評価できる。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに、前年公示価格並びに価格形成要因の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該近隣地域は、４０年以上前に開発された大規模な住宅地域であるが、賃貸市場は熟成度が低く収益還元法は適用しなかった。同地域は、駅からの交通利便性は多少、劣るが周辺にス－パ－等の生活利便施設が多く配置され、居住環境は良好である。以上のことから本件においては、和白地区等の類似地域に存する複数の取引事例からアプローチし査定した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意しながら、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
交通
交通施設	福工大前駅の南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	74.1 坪 (245 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市東区福岡県福岡市東区高美台４丁目７３番
標準地の範囲
東	50 m
西	110 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	14.5 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大規模分譲団地
街路	基準方位北８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成度が高い大型の住宅団地であり、概ね現状程度で推移するものと予測する。建替えを契機とする取引、建売分譲が見られ、これらが牽引するかたちで地価は上昇傾向を示している。 (2)近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、現状維持で推移する。地価は、上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万7,704 円 1平米 8万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2022年	1坪 26万6,133円 1平米 8万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 26万6,133円 1平米 8万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東区の人口、世帯数は増加傾向が続いており、依然として住宅ローン金利は低く、堅調な住宅需要を維持している。 (2)東区は人口・世帯数共に増加傾向は続いている。不動産市場も堅調に推移している。
地域要因
(1)大規模開発された住宅団地であり、閑静な住環境から需要は底堅い。建て替え期に伴う取引、建売分譲が多く見受けられる。 (2)地域要因に変動はないが、当住宅団地に隣接する部分で宅地開発が行われており、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区高美台４丁目７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,423 円／平米 27万5,796 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,314 円／平米 27万8,742 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,483 円／平米 27万9,301 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,300 円／平米 28万2,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区高美台４丁目７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,086 円／平米 24万4,928 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,335 円／平米 26万8,894 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,165 円／平米 27万4,943 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,000 円／平米 27万7,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区高美台４丁目７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万655 円／平米 33万2,765 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,279 円／平米 34万4,746 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,615 円／平米 35万5,775 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	高さ制限１０ｍ
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡東４Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区高美台４丁目７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,438 円／平米 26万9,234 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,430 円／平米 28万2,432 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,254 円／平米 29万1,768 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,100 円／平米 29万4,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情