路線価 (2023) 福岡県福岡市東区松香台1-168-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市東区福岡県福岡市東区松香台１丁目１６８番１
価格時点	2023 年
駅名	香椎駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4,860万 円 (488 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万8,947 円 1平米 9万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4,980万 円 (488 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円／坪 1平米 10万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 主たる同一需給圏は東区内の環境条件等が類似する住宅地域の存する範囲となる。想定される需要者は、自用の住宅地に加え、アパート経営を目的とした個人や不動産業者等が考えられる。不動産需要は低金利や住宅ローン減税等を背景に堅調に推移しており、上昇傾向は継続するものと思われる。中心となる価格帯は戸建用地で２０，０００千円程度になると思われる。 (2) 同一需給圏は東区中部付近の鉄道沿線の既成住宅地域一円である。主たる需要者は賃貸アパートや分譲マンション素地の獲得を目的とした不動産業者等である。圏内においては大学や最寄駅等への接近条件に優れ、かつ、まとまった規模の画地については希少性が高まっており相場より高値で取引されるケースが見られる。中心価格帯は見出しづらい状況にあるが、土地の規模約５００㎡で５，０００万円程度で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 評価手法の適用により比準価格及び収益価格が求められた。両試算価格について検討した結果、市場性を反映する比準価格が説得力の高い価格と判断される。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、当該鑑定評価額は、代表標準地からの価格とも均衡しており、妥当性を有すると判断される。 (2) 比準価格は現実の取引より生起した売買事例に適正な補修正を施して求められた実証的な価格である。一方、収益価格は元本と賃料の関係が不完全であるため若干低位に試算された。本件においては、より実証的な価格である比準価格が収益価格に比し相対的規範性がやや優ると判断し、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地価格との均衡、単価と総額との関連等を総合的に勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	香椎駅　北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	147.6 坪 (488 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市東区福岡県福岡市東区松香台１丁目１６８番１
標準地の範囲
東	70 m
西	110 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は一般住宅のほか、大学が近くにあることから学生向けのアパート等も混在する地域となっている。現況の利用に影響を与えるような地域要因の変動は見られず、現状にて推移していくものと思われる。 (2)戸建住宅や学生向けアパートが混在する住宅地域として、概ね熟成した状況にある。大学近傍にあることから需要は安定しているため、当面、地価は上昇基調にあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万600円 1平米 10万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2019年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区人口・世帯数の増加傾向に加え、低金利等を反映し、地価は堅調に推移している。今後の物価高等からの景気後退懸念には留意する必要がある。 (2)当区内の人口増加傾向や各所での開発や区画整理事業の後押しにより、商業地及び住宅地の需要は引き続き堅調に推移している。
地域要因
(1)一般住宅のほかアパート等もみられる住宅地域である。低金利から収益用不動産の需要も高く地価は堅調に推移している。 (2)地域内に特段の変動はないが、単身者用のアパート適地の需要は安定しており、隣接した空き家の画地を併合してアパート建設するケースが目立つ。
個別的要因	(1)特になし。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区松香台１丁目１６８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,716 円／平米 37万2,639 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,479 円／平米 39万4,998 円／坪
標準価格 平米 坪	11万937 円／平米 36万6,758 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区松香台１丁目１６８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万665 円／平米 26万6,678 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,089 円／平米 27万1,386 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,901 円／平米 31万3,743 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,900 円／平米 31万3,739 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区松香台１丁目１６８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,815 円／平米 32万3,376 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,195 円／平米 32万4,633 円／坪
標準価格 平米 坪	10万610 円／平米 33万2,617 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区松香台１丁目１６８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,989 円／平米 33万7,176 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,128 円／平米 36万777 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,117 円／平米 32万7,681 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,100 円／平米 32万7,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情