路線価 (2023) 福岡県福岡市東区香椎3-910-33 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市東区福岡県福岡市東区香椎３丁目９１０番３３
価格時点	2023 年
駅名	香椎駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,700万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万1,092 円／坪 1平米 8万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 住宅地の同一需給圏は通勤等が可能な範囲に一致する傾向があり、主たる同一需給圏は東区内の環境条件等が類似する住宅地域となる。想定される需要者は、自用の住宅を求めるサラリーマン等が考えられる。低金利等を反映して住宅需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。ただ、地価に加え物価高等の影響から総額が嵩みがちである。中心となる価格帯は土地で１５，０００千円～２０，０００千円程度となる。 (2) 同一需給圏は、東区内の鹿児島本線、香椎線、西鉄貝塚線沿線の圏域と判断される。比較的交通の便が良い、区画整然とした戸建住宅地であり、需要者は福岡市中心部へ通勤するエンドユーザーが中心と思料される。交通、買い物等の施設は整っており外部からの流入もあり、住宅市場は比較的堅調に推移している。市場の中心価格帯は土地価格で１７００万円程度、新築戸建住宅で３２００～３７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象不動産の存する近隣地域は、居住の快適性や利便性等が重視される戸建住宅を主とする地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益価格は断念した。本件評価は、比準価格のみであるが、当該価格は市場性を反映した説得力の高い価格である。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、当該鑑定評価額は、代表標準地からの規準価格とも均衡しており、妥当性を有すると判断される。 (2) 区画整然とした住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念し取引事例比較法のみ適用した。需要者はこれら住宅のエンドユーザーであり検討にあたっては、代替不動産との間で居住の快適性に着目し価格比較を行うものと思料される。取引事例比較法は、このような市場の実態を反映し、説得力に優れるものと考えられる。したがって本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	香椎駅　東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	63.5 坪 (210 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市東区福岡県福岡市東区香椎３丁目９１０番３３
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ高台に形成される住宅団地に存する。一般住宅を中心とした利用に特段の変動は見られず、今後も現状にて推移していくものと思われる。 (2)駅からやや離れた戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地であり、今後特に大きな地域要因の変化はないものと思料される。また、その価格水準については新型コロナウィルスの影響は小さく上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万1,092 円 1平米 8万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
前年から次年への変動率 6.6 ％
2022年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万1,092円 1平米 8万2,000円
前年から次年への変動率 7.9 ％
2019年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区人口・世帯数の増加傾向に加え、低金利等を反映し、地価は堅調に推移している。今後の物価高等からの景気後退懸念には留意する必要がある。 (2)東区の人口、世帯数は依然として上昇している。また、低金利等政策の後押しにより区内の住宅地の需要は、引き続き堅調さが継続している。
地域要因
(1)近隣地域は高台に形成される住宅地域である。堅調な住宅需要から周辺においても住宅開発が行われている。 (2)高台の住宅団地で特に大きな地域要因の変動はないが、駅徒歩圏内の住宅地の需要は引き続き堅調である。
個別的要因	(1)特になし。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区香椎３丁目９１０番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,951 円／平米 31万3,908 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,116 円／平米 32万4,371 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,627 円／平米 26万9,859 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,600 円／平米 26万9,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区香椎３丁目９１０番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,035 円／平米 37万3,694 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,296 円／平米 38万1,169 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,315 円／平米 33万4,947 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区香椎３丁目９１０番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,718 円／平米 29万3,302 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,153 円／平米 30万1,352 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,242 円／平米 26万8,586 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,200 円／平米 26万8,447 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡東４Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区香椎３丁目９１０番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,609 円／平米 22万6,821 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,244 円／平米 28万8,429 円／坪
標準価格 平米 坪	8万632 円／平米 26万6,569 円／坪
査定価格 平米 坪	8万600 円／平米 26万6,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情