路線価 (2023) 福岡県福岡市東区筥松2-2191-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市東区福岡県福岡市東区筥松２丁目２１９１番１外
価格時点	2023 年
駅名	箱崎駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1億6,200万 円 (690 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億6,100万 円 (690 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万3,604 円／坪 1平米 23万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福岡市東区に存するＪＲ鹿児島本線、香椎線及び西鉄貝塚線沿線の最寄駅への接近性や利便性に優れた共同住宅が多くみられる地域である。主な需要者はマンション建設を目的とした投資家や不動産業者等である。投資用マンション適地への需要は旺盛であり、マンション適地の地価は上昇率が拡大傾向で推移している。中心となる価格帯は６００㎡程度の土地であれば、１億３千万～１億５千万円前後が主流である。 (2) 同一需給圏の範囲は、ＪＲ鹿児島本線「箱崎」「吉塚」及び市営地下鉄各駅から徒歩圏内の戸建・共同住宅等が混在する住宅地域である。中心となる需要者は、当該地域でアパ－トの一棟売りを計画する不動産業者及び、投資用不動産の購入を希望する法人・個人である。取引の中心となる価格帯は、土地の規模、建物の種類・品等によりバラツキがあり見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 代替競争等の関係が認められ、規範性の高い事例から求められた比準価格は、市場性等を反映した説得力の高い価格が求められたと思料する。一方、収益還元法については最有効使用の建物等適切な想定がなされているものの収益項目、費用項目の各段階に想定要素を多く含むため説得力が劣る。よって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、さらに周辺標準地との広域的な検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該近隣地域は、ＪＲ箱崎駅及び中心部からの交通利便性に優れることから共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。同地域は、単身のサラリ－マン等を対象にした共同住宅が多く存在するが、地価の上昇ほどには賃料が上昇しておらず収益価格は低位に試算された。以上のことから、本件では筥松・箱崎地区等の類似地域に存する複数の取引事例からアプローチし査定した比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
交通
交通施設	箱崎駅北東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	208.7 坪 (690 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、マンション、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市東区福岡県福岡市東区筥松２丁目２１９１番１外
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	140 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	再開発が予定されている九州大学跡地に近接している。
街路	１１．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は最寄駅や中心部への接近性に優れる住商混在地域である。マンションを主とした旺盛な宅地需要に加えて、周辺で予定されている再開発の期待性もあり、地価は高い上昇率で推移していくものと予測する。 (2)近隣地域は、戸建・共同住宅等が混在する住宅地域である。周辺地域では九大跡地の再開発が計画されている。地価水準については、堅調な投資不動産市場を背景に上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 78万216 円 1平米 23万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
前年から次年への変動率 9.3 ％
2022年	1坪 71万790円 1平米 21万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 78万216円 1平米 23万6,000円
前年から次年への変動率 8.8 ％
2019年	1坪 71万790円 1平米 21万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東区は人口が増加傾向で推移し、宅地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。 (2)東区は人口・世帯数共に増加傾向は続いている。不動産市場も堅調に推移している。
地域要因
(1)再開発が予定されている九州大学跡地に近く、その期待性もあり地価は高い上昇率で推移している。 (2)地域要因に変動はないが、都心部に近く、九大跡地の開発も控えていることから、投資用不動産の需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡東４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区筥松２丁目２１９１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,181 円／平米 36万7,564 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,962 円／平米 38万6,676 円／坪
標準価格 平米 坪	24万2,660 円／平米 80万2,234 円／坪
査定価格 平米 坪	24万3,000 円／平米 80万3,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区筥松２丁目２１９１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,638 円／平米 38万5,605 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,517 円／平米 42万8,183 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,425 円／平米 75万5,173 円／坪
査定価格 平米 坪	22万8,000 円／平米 75万3,768 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区筥松２丁目２１９１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万817 円／平米 49万8,601 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,946 円／平米 54万5,311 円／坪
標準価格 平米 坪	25万6,526 円／平米 84万8,075 円／坪
査定価格 平米 坪	25万7,000 円／平米 84万9,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区筥松２丁目２１９１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,771 円／平米 32万9,843 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,866 円／平米 33万6,769 円／坪
標準価格 平米 坪	23万466 円／平米 76万1,921 円／坪
査定価格 平米 坪	23万 円／平米 76万380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情