路線価 (2023) 福岡県福岡市東区香住ヶ丘3-4-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市東区福岡県福岡市東区香住ヶ丘３丁目４番１４
価格時点	2023 年
駅名	香椎花園前駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 26万4,480 円
1平米当たり	1平米 8万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,940万 円 (283 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,940万 円 (283 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万3,824 円／坪 1平米 10万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ鹿児島本線、ＪＲ香椎線、西鉄貝塚線沿いで、特に東区の中・南東部の住宅地域である。需要の中心は福岡都心部に通勤する一次取得者等で、用地取得の建売分譲業者等も見られる。接近性や居住環境が比較的良好な戸建住宅地域で、低金利等を背景に住宅需要は堅調である。中心となる価格帯は、標準的規模の既存の宅地で３，０００万円前後、敷地規模や建物の品等によるが、新築戸建住宅で３，７００万円～４，７００万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は東区中部から北部付近に存するＪＲ沿線及び西鉄沿線の既成住宅地域一円である。主な需要者は福岡市都心部へ通勤する個人である。圏内においては閑静な住環境を維持する選好性の高い地域の需要は堅調に推移している。中心価格帯は、土地２８０㎡程度で約３，０００万円前後であるが、近年の地価上昇傾向を背景に中規模画地を小規模に分割して販売するケースが多くみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、香住ケ丘地区の信頼性が高い事例を採用でき、補修正及び決定過程は妥当と認められる。一方、近隣地域は自用の戸建住宅が中心で、安定的収益性が成立するほどの賃貸市場は成立しておらず、収益還元法は適用できなかった。そこで、現実の不動産市場において生起した取引事例から求め、市場性を反映した実証的価格である比準価格を重視し、代表標準地との均衡・戸建住宅の総額市場性等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は現実の売買に基づく事例に適正な補修正を施して求められており、現下の地域市況を適正に反映した実証的な価格となった。なお、本件においては地域内の土地利用状況の観点から収益還元法は適用しなかった。以上より、代表標準地価格との均衡、単価と総額との関連、同一需給圏の推移動向等を総合的に勘案し、比準価格を採用して、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	香椎花園前駅東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	85.6 坪 (283 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市東区福岡県福岡市東区香住ヶ丘３丁目４番１４
標準地の範囲
東	30 m
西	130 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	15 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄り駅への接近性及び居住環境ともに比較的良好なやや高台の戸建住宅地域である。周辺ではミニ開発や画地分割による分譲等も見られ、低金利等に支えられた住宅需要は依然堅調で、地価の上昇傾向が続いている。 (2)当該地域は良好な住環境を維持する住宅地域として概ね熟成した状況にあり、現況用途を維持する。接近条件にも優れているため、需要は堅調であり、当面、地価の上昇基調を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2022年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2019年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東区の人口は増加傾向にあり、高齢化率は県平均より低い。低金利等の金融緩和政策を背景に、住宅需要は依然堅調である。 (2)当区内の人口増加傾向や各所での開発や区画整理事業の後押しにより、商業地及び住宅地の需要は引き続き堅調に推移している。
地域要因
(1)成熟した戸建住宅地域で、最寄り駅への接近性及び居住環境が比較的良好であるので、住宅需要は堅調で、地価の上昇傾向が続いている。 (2)地域内は既存建物の建て替えが見られる程度であるが、駅接近性に優れ、閑静な住環境を維持しているため、土地需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡東４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区香住ヶ丘３丁目４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,860 円／平米 23万957 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,928 円／平米 26万4,242 円／坪
標準価格 平米 坪	9万416 円／平米 29万8,915 円／坪
査定価格 平米 坪	9万400 円／平米 29万8,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区香住ヶ丘３丁目４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,593 円／平米 34万2,478 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,523 円／平米 34万8,859 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,677 円／平米 35万5,980 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区香住ヶ丘３丁目４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,723 円／平米 41万2,334 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,262 円／平米 37万1,138 円／坪
標準価格 平米 坪	11万277 円／平米 36万4,576 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区香住ヶ丘３丁目４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,784 円／平米 15万4,668 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,375 円／平米 15万9,928 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,206 円／平米 22万8,795 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,200 円／平米 22万8,775 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情