路線価 (2023) 宮城県黒川郡大和町鶴巣北目大崎字屋敷下49-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 黒川郡大和町宮城県黒川郡大和町鶴巣北目大崎字屋敷下４９番１
価格時点	2023 年
駅名	泉中央駅 から 14000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	241万 円 (289 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万7,605 円 1平米 8,350 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	243万 円 (289 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万7,770 円／坪 1平米 8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、黒川郡大和町及び隣接市町村に存する農家住宅地域であると判断される。主たる需要者は、自用の居宅として使用する個人等であるが、近隣地域及び周辺地域の居住者または地縁的選好者等に限定され、市街化調整区域内に存することから圏外からの転入者は殆ど見られない。高齢化の進行や農業収入の減少等によって不動産需要の減退傾向が続いており、需給の中心となる価格帯は、２８０㎡程度の更地で２００～２５０万円前後であるものと思料する。 (2) 同一需給圏は、大和町及びその周辺市町の市街化調整区域及び都市計画区域外の農家集落地域一円と判定した。既存集落規模として比較的大きいが、市街化調整区域のため建築等に制約があり発展性に乏しい。需要者は地縁、血縁の者に限られる傾向があり、区域外からの転入は期待できない。土地需要は乏しく、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内に存するためアパート等の収益物件は見られず、不動産投資に見合う採算性は乏しく賃貸市場が成立しておらず、共同住宅の想定は非現実的で収益価格は試算しなかった。市街化調整区域内の農家住宅地域で、実際の取引形態は全般的に自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であるため、信頼性のある取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 市街化調整区域でアパート等の収益用住宅は建築できず、収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用しなかった。よって比準価格について、採用した取引事例を再吟味の上、手順の各段階を再検討した結果、求めた比準価格を一般の取引の指標として妥当と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	泉中央駅北東方
距離	14000 m
土地の状態
土地面積	87.4 坪 (289 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	黒川郡大和町宮城県黒川郡大和町鶴巣北目大崎字屋敷下４９番１
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	180 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	24 m
面積	280 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	大和町中心部から東方に大きく離れた市街化調整区域内に存する旧来からの集落地域
街路	基準方位北６．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの農家住宅地域として当面は現状維持と予測する。調区内のため、地縁的選好性等需要が限定され、人口減少及び高齢化が進行して住宅地需要は低調であること等から、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (2)当面の間は、現状維持のまま推移すると予測される。過疎化や高齢化が進行する中で需要はさらに減退すると見込まれる。地価は下落傾向が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万7,605 円 1平米 8,350 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万7,770 円 1平米 8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万7,605円 1平米 8,350円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 2万8,101円 1平米 8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万7,770円 1平米 8,400円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 2万8,101円 1平米 8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内外縁部をはじめ農家集落地域においては、人口減少及び高齢化の進行、農業収入の減少等の要因によって、不動産需要は減退傾向で推移している。 (2)仙台市のベットタウンとして、新興の住宅団地を中心に緩和的な金融政策等を背景に需要は旺盛である。
地域要因
(1)人口減少及び高齢化が進行し農家住宅地の需要は低調であるほか、調区内のため地縁的選好者等に需要が限定されており、地価は当面下落傾向が継続。 (2)比較的大きな集落であるが、市街化調整区域で需要者が限定されるため、宅地需要は極めて少ない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311050 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	黒川郡大和町
地域	宮城県黒川郡大和町鶴巣北目大崎字屋敷下４９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,377 円／平米 3万1,000 円／坪
推定価格 平米 坪	9,180 円／平米 3万349 円／坪
標準価格 平米 坪	8,330 円／平米 2万7,539 円／坪
査定価格 平米 坪	8,330 円／平米 2万7,539 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311090 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	黒川郡大和町
地域	宮城県黒川郡大和町鶴巣北目大崎字屋敷下４９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,591 円／平米 2万5,096 円／坪
推定価格 平米 坪	7,523 円／平米 2万4,871 円／坪
標準価格 平米 坪	8,359 円／平米 2万7,635 円／坪
査定価格 平米 坪	8,360 円／平米 2万7,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	記載無し
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	黒川郡大和町
地域	宮城県黒川郡大和町鶴巣北目大崎字屋敷下４９番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,910 円／平米 1万9,538 円／坪
推定価格 平米 坪	5,910 円／平米 1万9,538 円／坪
標準価格 平米 坪	8,359 円／平米 2万7,635 円／坪
査定価格 平米 坪	8,360 円／平米 2万7,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311030 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	黒川郡大和町
地域	宮城県黒川郡大和町鶴巣北目大崎字屋敷下４９番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,885 円／平米 1万2,844 円／坪
推定価格 平米 坪	4,779 円／平米 1万5,799 円／坪
標準価格 平米 坪	8,488 円／平米 2万8,061 円／坪
査定価格 平米 坪	8,490 円／平米 2万8,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311010 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	黒川郡大和町
地域	宮城県黒川郡大和町鶴巣北目大崎字屋敷下４９番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,335 円／平米 3万862 円／坪
推定価格 平米 坪	9,024 円／平米 2万9,833 円／坪
標準価格 平米 坪	8,264 円／平米 2万7,321 円／坪
査定価格 平米 坪	8,260 円／平米 2万7,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情