路線価 (2023) 福岡県福岡市東区千早4-2872外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市東区福岡県福岡市東区千早４丁目２８７２番外
価格時点	2023 年
駅名	千早駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 74万3,850 円
1平米当たり	1平米 22万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	18億1,000万 円 (5409 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万7,510 円 1平米 33万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	17億6,000万 円 (5409 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 107万4,450 円／坪 1平米 32万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東区の住宅地域等であるが、特に関連が強いのはＪＲ鹿児島本線及び西鉄貝塚線等の各最寄り駅への接近性が良好な住宅地域等である。需要者はマンション開発業者が中心的である。建築費が高止まりしていることや在庫の増加が懸念されるが、千早地区のマンションは人気が高く、素地の出物が乏しいことから、マンション開発業者の取得意欲は堅調である。地域内は各地規模にバラつきがあり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 西鉄名島駅からＪＲ香椎駅にかけての、主にマンションが立地する駅徒歩圏の住宅地域一帯を同一需給圏の範囲と把握する。市場における需要者の中心はマンション開発業者である。開発が進行しマンション適地は少なくなっており希少性が高まっている。マンション分譲単価は坪当たり１７０～２００万程度が中心で、中央区、早良区等と比較してまだ割安感があり、販売状況は概ね好調に推移しているが、今後は在庫や需要者の所得動向等にも注目する必要がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格はマンション開発業者が素地の取得に当たって重視する規模や立地等に留意して試算したもので現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。一方、開発法による価格は標準地に分譲マンションを建築、販売することを想定したもので、投資採算性を反映し、主たる需要者の観点の試算価格で、規範性は高い。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、開発法による価格も重視して、更に代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 取引事例比較法による比準価格は、現実の不動産市場を反映した実証的な価格であると判断される。一方で開発法による価格は、対象標準地に係る典型的な需要者であるマンション業者等が重視する投資採算性を反映した価格であり、精度の高い価格であると判断される。したがって本件では、開発法による価格と比準価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、さらに、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	千早駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	1636.1 坪 (5409 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	3 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅、店舗兼住宅等が多い新興住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市東区福岡県福岡市東区千早４丁目２８７２番外
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	170 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	120 m
奥行き	43 m
面積	5400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理事業による高層住宅地
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層共同住宅地として熟成しており、今後も現状の利用状態が維持されるものと思料する。千早駅周辺は希少性もあり不動産需要が根強く、地価は上昇傾向が続いている。 (2)高層共同住宅地として成熟の段階にあり地域要因の特段の変化はない。最終需要者の所得動向やマンション在庫の状況等に注視する必要はあるが、マンション用地需要は堅調で、今後も同様の基調で推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 112万4,040 円 1平米 34万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 109万4,286 円 1平米 33万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 112万4,040円 1平米 34万円
前年から次年への変動率 13.6 ％
2022年	1坪 97万5,270円 1平米 29万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 109万4,286円 1平米 33万1,000円
前年から次年への変動率 10.2 ％
2019年	1坪 97万5,270円 1平米 29万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は低下傾向で、東区内の人口は増加傾向にあり、コロナ禍であるが、低金利等を背景に不動産需要は堅調である。 (2)人口は県全体ではほぼ横ばいだが、東区は増加傾向を維持している。高齢化率については県全体よりも低位で推移している。
地域要因
(1)分譲マンションの在庫増加と販売率の低下が窺われるが、立地や機能により差がある。区内では、千早・香香椎照葉・香椎浜地区が人気のエリア。 (2)新規のマンション適地は限られてきており、需要の競合が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)取引の意思決定行動にあたって、主たる需要者が着目すると考えられる画地条件等の個別的要因については、特に変動はみられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡東４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区千早４丁目２８７２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,451 円／平米 70万2,363 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,906 円／平米 75万6,763 円／坪
標準価格 平米 坪	30万3,992 円／平米 100万4,998 円／坪
査定価格 平米 坪	31万9,000 円／平米 105万4,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡東４Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区千早４丁目２８７２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万991 円／平米 66万4,476 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,653 円／平米 70万6,337 円／坪
標準価格 平米 坪	30万6,093 円／平米 101万1,943 円／坪
査定価格 平米 坪	32万1,000 円／平米 106万1,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡東４Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区千早４丁目２８７２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万7,501 円／平米 81万8,238 円／坪
推定価格 平米 坪	25万8,314 円／平米 85万3,986 円／坪
標準価格 平米 坪	36万9,020 円／平米 121万9,980 円／坪
査定価格 平米 坪	38万7,000 円／平米 127万9,422 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡東４Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区千早４丁目２８７２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万6,410 円／平米 84万7,691 円／坪
推定価格 平米 坪	26万9,733 円／平米 89万1,737 円／坪
標準価格 平米 坪	35万1,215 円／平米 116万1,117 円／坪
査定価格 平米 坪	36万9,000 円／平米 121万9,914 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区千早４丁目２８７２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万6,332 円／平米 104万5,794 円／坪
推定価格 平米 坪	33万8,475 円／平米 111万8,998 円／坪
標準価格 平米 坪	38万3,759 円／平米 126万8,707 円／坪
査定価格 平米 坪	40万3,000 円／平米 133万2,318 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情