路線価 (2023) 福岡県福岡市東区箱崎3-3212-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市東区福岡県福岡市東区箱崎３丁目３２１２番１外
価格時点	2023 年
駅名	箱崎九大前駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 76万380 円
1平米当たり	1平米 23万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	7,040万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 108万7,674 円 1平米 32万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	7,060万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万980 円／坪 1平米 33万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 福岡市東区南部から博多区北東部にかけての店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域一帯を同一需給圏の範囲と把握。市場における主たる需要者は、投資家または不動産業者等が中心である。旧来型の店舗が多く商業地としての繁華性は高くないが、周辺の再開発事業の影響や都心への交通アクセスの良さにより、共同住宅地としての需要が優位となっている。取引される用途、規模にばらつきがあることもあり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 主な同一需給圏を東区内の地下鉄箱崎線及びＪＲ箱崎駅周辺エリアにおいて高度利用がみられる商業地及び住商混在地の存する範囲と判断した。想定される需要者は賃貸マンション等の収益用不動産の開発を目的する不動産業者や投資家等が見込まれる。不動産投資は活発であり、収益用不動産の需要は高く利回りは低下傾向にある。また、近隣地域については九大箱崎キャンパス跡地開発への期待も高く、地価は上昇傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は不動産の収益性に着目した価格で理論的であるものの、試算に当たり想定要素を多く含んでいることから、精度の面においてやや難点がある。一方、比準価格は、現実の不動産市場の需給動向を反映した実証的な価格であると思料する。したがって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、付近の公示地等との価格バランス、さらには、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 鑑定評価手法の適用により、比準価格及び収益価格が求められた。収益価格については試算にあたり想定要素が多く、やや規範性に欠ける。また、賃料は地価に比べ保守的な傾向を有することから比準価格に比べやや低位に求められた。そのため、鑑定評価額の決定にあたっては、現実の市場性を反映した取引事例に基づく比準価格を標準として、収益価格を参考に上記の通り決定した。
交通
交通施設	地下鉄箱崎九大前駅　南東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗兼共同住宅が多い既成の近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市東区福岡県福岡市東区箱崎３丁目３２１２番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大学跡地の大規模再開発が行われている地域に位置的に近い。
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺での再開発や都心へのアクセスの良さ等も相俟って、共同住宅地としての需要が高まっている。地価は上昇傾向にあり、今後も引き続きこの傾向が持続するものと予測する。 (2)近隣地域は地下鉄駅への接近性が良好な商業地域である。そのため店舗、事務所等のほか共同住宅としての利用も多くみられる。今後の九大箱崎キャンパス跡地の開発により将来動向が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 111万4,122 円 1平米 33万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 112万4,040 円 1平米 34万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 111万4,122円 1平米 33万7,000円
前年から次年への変動率 13.1 ％
2022年	1坪 96万2,046円 1平米 29万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 112万4,040円 1平米 34万円
前年から次年への変動率 13.4 ％
2019年	1坪 96万2,046円 1平米 29万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は福岡県全体はほぼ横ばいであるが、東区は増加傾向を維持している。高齢化率については県全体よりも低位で推移している。 (2)
地域要因
(1)再開発が進行中の九州大学箱崎キャンパス跡地の周辺部に位置することから、その影響を大きく受けると考えられる。 (2)
個別的要因	(1)取引の意思決定行動にあたって、主たる需要者が着目すると考えられる画地条件等の個別的要因については、特に変化はみられない。 (2)

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区箱崎３丁目３２１２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万2,296 円／平米 123万811 円／坪
推定価格 平米 坪	37万8,997 円／平米 125万2,964 円／坪
標準価格 平米 坪	35万7,882 円／平米 118万3,158 円／坪
査定価格 平米 坪	35万8,000 円／平米 118万3,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区箱崎３丁目３２１２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万2,630 円／平米 123万1,915 円／坪
推定価格 平米 坪	39万516 円／平米 129万1,046 円／坪
標準価格 平米 坪	40万119 円／平米 132万2,793 円／坪
査定価格 平米 坪	40万 円／平米 132万2,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区箱崎３丁目３２１２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万8,741 円／平米 95万4,578 円／坪
推定価格 平米 坪	29万9,713 円／平米 99万851 円／坪
標準価格 平米 坪	31万8,505 円／平米 105万2,978 円／坪
査定価格 平米 坪	31万9,000 円／平米 105万4,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区箱崎３丁目３２１２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万7,338 円／平米 85万759 円／坪
推定価格 平米 坪	27万9,358 円／平米 92万3,558 円／坪
標準価格 平米 坪	32万9,432 円／平米 108万9,102 円／坪
査定価格 平米 坪	32万9,000 円／平米 108万7,674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区箱崎３丁目３２１２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万1,490 円／平米 86万4,486 円／坪
推定価格 平米 坪	29万6,355 円／平米 97万9,750 円／坪
標準価格 平米 坪	36万968 円／平米 119万3,360 円／坪
査定価格 平米 坪	36万1,000 円／平米 119万3,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情