路線価 (2023) 福岡県福岡市東区香椎駅前1-1073 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市東区福岡県福岡市東区香椎駅前１丁目１０７３番
価格時点	2023 年
駅名	香椎駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 158万6,880 円
1平米当たり	1平米 48万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2億2,100万 円 (316 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 231万4,200 円 1平米 70万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億2,100万 円 (316 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 231万4,200 円／坪 1平米 70万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、土地区画整理事業施行区域内、幹線道路の沿線、ＪＲ・西鉄各駅周辺において、小売店舗、店舗・事務所兼共同住宅が多い商業地域である。需要の中心は大手事業法人、不動産業者等で、人工島や香椎駅周辺の整備等により商業背後地は拡大傾向にある。近隣地域の区画整理事業はほぼ終了し、地域的に大きく変貌し、更に需要は活況を呈している。取引価格は規模・用途等によって１～３億円等様々であり、中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、区内及び隣接区のＪＲ・西鉄・地下鉄等の鉄道駅付近及び幹線道路沿線付近に位置する商業地域一円である。需要者の中心は全国規模の事業者、店舗や店舗付事務所ビルの経営を目的とした不動産業者等である。圏内においては好立地であり、かつ、纏まった規模の画地に対する希少性は高く、相場より高額で取引されることもある。中心価格帯は規模・用途により見出しづらいが、土地の規模約３００㎡で約２～２．５億円で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は、賃料水準は上昇傾向にあるものの、最近の地価上昇率に見合う賃料水準が形成されていない為、やや低位に試算された。よって、本件では香椎駅や千早駅周辺の事例が多数存し、市場性を反映した比準価格を重視するが、収益価格を関連づけ、周辺地域の公示地等の水準及び背後地を含む土地区画整理事業の進捗度並びにテナントの推移・動向等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は現実の取引に基づく売買事例に適正な補修正を施して求められ、地域市況を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は主たる需要者の重要な指標となるが高騰する建築費や元本と賃料の関係の不完全性を理由に若干低位に試算された。以上より、本件評価においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、前年度当該標準地価格との均衡や同一需給圏の推移動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	香椎駅　西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	95.6 坪 (316 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗ビル、小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市東区福岡県福岡市東区香椎駅前１丁目１０７３番
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	区画整理事業地内で、街路整備が終了した街区と今後数年で整備される街区が混在する
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)「香椎駅周辺土地区画整理事業」地区内で、事業の推進と共に発展している。街路及び街区の整備が進み地域が変貌して、コロナ禍でも不動産需要は堅調で、地価上昇傾向を維持している。 (2)地域内は店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域として、現況用途を維持する。区画整理事業地内にあることから需要は堅調に推移し、当面、地価は上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 241万3,380 円 1平米 73万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 238万320 円 1平米 72万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 241万3,380円 1平米 73万円
前年から次年への変動率 12.9 ％
2022年	1坪 204万9,720円 1平米 62万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 238万320円 1平米 72万円
前年から次年への変動率 12.9 ％
2019年	1坪 204万9,720円 1平米 62万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は低下傾向で、東区の人口、世帯数とも微増で推移しており、商業地の需要は上昇が拡大している。 (2)当区内の人口増加傾向や各所での開発や区画整理事業の後押しにより、商業地及び住宅地の需要は引き続き堅調に推移している。
地域要因
(1)区画整理事業はほぼ終了し、店舗や共同住宅等の建設が増加している。事業地内の土地は希少価値より、高値の取引も多くみられる (2)上記事業の進捗に伴い、店舗や事務所ビル等が建設中であり、需要は堅調である。視認性に優れた画地は相場より高値で売買されるケースが目立つ。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡東４ＣＤＫ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区香椎駅前１丁目１０７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	99万9,763 円／平米 330万5,216 円／坪
推定価格 平米 坪	108万9,045 円／平米 360万383 円／坪
標準価格 平米 坪	76万6,933 円／平米 253万5,480 円／坪
査定価格 平米 坪	79万 円／平米 261万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	7.9 m
側道方位2	東
側道幅員2	4.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区香椎駅前１丁目１０７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万3,547 円／平米 196万2,266 円／坪
推定価格 平米 坪	65万7,650 円／平米 217万4,191 円／坪
標準価格 平米 坪	84万4,223 円／平米 279万1,001 円／坪
査定価格 平米 坪	87万 円／平米 287万6,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区香椎駅前１丁目１０７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万5,810 円／平米 230万348 円／坪
推定価格 平米 坪	74万8,692 円／平米 247万5,176 円／坪
標準価格 平米 坪	96万1,094 円／平米 317万7,377 円／坪
査定価格 平米 坪	99万 円／平米 327万2,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡東４Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区香椎駅前１丁目１０７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万2,390 円／平米 93万3,581 円／坪
推定価格 平米 坪	30万3,004 円／平米 100万1,731 円／坪
標準価格 平米 坪	58万6,081 円／平米 193万7,584 円／坪
査定価格 平米 坪	60万4,000 円／平米 199万6,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市東区香椎駅前１丁目１０７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万4,070 円／平米 179万8,695 円／坪
推定価格 平米 坪	54万7,771 円／平米 181万931 円／坪
標準価格 平米 坪	63万9,173 円／平米 211万3,106 円／坪
査定価格 平米 坪	65万8,000 円／平米 217万5,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	北西
側道幅員2	5.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情