路線価 (2023) 福岡県福岡市東区馬出2-615 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市東区福岡県福岡市東区馬出２丁目６１５番
価格時点	2023 年
駅名	馬出九大病院前駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,390万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万160 円 1平米 36万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4,340万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 117万6,936 円／坪 1平米 35万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ鹿児島本線、地下鉄箱崎線沿線で、福岡市東区の箱崎、馬出地区、隣接する博多区千代・吉塚等の商業地域である。需要の中心は収益物件目的の投資家や相続対策の個人等で、店舗等を経営する事業者等もみられる。都心接近性に恵まれ、単身者層等を中心に賃貸マンションに対する貸室需要が強い地域である、取得目的・規模・開発計画等により取引の個別性が強いため、中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、福岡市東区の南部で最寄駅から徒歩圏内に所在する近隣型の商業地域及び住商混在地域。需要者の中心は、事業目的の法人、賃貸ビルを主たる業務とする不動産業者、不動産投資家等を主とする。九大跡地の再開発が進行中であることから、売買市場も比較的好調に推移している。取引価格は規模、用途、グレードによりまちまちであり、中心となる価格帯は把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の取引市場に生起した取引事例を採用し、補修正及び決定過程は妥当と認められ、市場性を反映した実証的価格である。収益価格は、賃料の遅行性や想定要素を含む点は否めないが、市場の特性等を考慮すると、考量すべき価格と思料する。以上より、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡・市場の特性等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、市場性を反映し、実証性が高い試算価格である。収益価格は、収益性を反映し、理論的な価格であるが、土地価格と賃料水準との関係が不安定であることから、収益価格は低位に試算された。したがって、比準価格を標準として、収益価格を関連づけて、代表標準地価格との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	馬出九大病院前駅北東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗の中に共同住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市東区福岡県福岡市東区馬出２丁目６１５番
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	20 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	６．８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都心へのアクセスも良好な旧来からの近隣型商業地域で、県庁や大学病院等に近く、賃貸マンションの貸室需要は根強い。周辺では賃貸マンションの建設・立地が目立ち、用地需要は旺盛で、地価の上昇傾向が続いている。 (2)当該地域は熟成した商業地域であり、九大跡地の再開発計画の進行により、期待感が高まっている。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 120万6,690 円 1平米 36万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 120万78 円 1平米 36万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 120万6,690円 1平米 36万5,000円
前年から次年への変動率 13.6 ％
2022年	1坪 104万8,002円 1平米 31万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 120万78円 1平米 36万3,000円
前年から次年への変動率 12.3 ％
2019年	1坪 104万8,002円 1平米 31万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東区の人口は増加傾向にあり、高齢化率は県平均より低い。低金利等の金融緩和政策を背景に、不動産市場は依然活発である。 (2)東区の人口は増加傾向にあり、土地取引件数も増加傾向、九大跡地開発の着手等、不動産需要は依然として旺盛である。
地域要因
(1)都心へのアクセスが良好で、賃貸マンションの貸室需要及びその用地需要が根強く、地価は引き続き上昇傾向にある。 (2)九大跡地の再開発計画が進行中であり、発展の期待感が強く、不動産需要は旺盛である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡東４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区馬出２丁目６１５番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万6,407 円／平米 78万1,562 円／坪
推定価格 平米 坪	26万2,412 円／平米 86万7,534 円／坪
標準価格 平米 坪	28万7,732 円／平米 95万1,242 円／坪
査定価格 平米 坪	28万8,000 円／平米 95万2,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区馬出２丁目６１５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万7,338 円／平米 85万759 円／坪
推定価格 平米 坪	27万9,358 円／平米 92万3,558 円／坪
標準価格 平米 坪	43万7,865 円／平米 144万7,582 円／坪
査定価格 平米 坪	43万8,000 円／平米 144万8,028 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区馬出２丁目６１５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,250 円／平米 70万1,699 円／坪
推定価格 平米 坪	27万1,040 円／平米 89万6,058 円／坪
標準価格 平米 坪	38万7,754 円／平米 128万1,915 円／坪
査定価格 平米 坪	38万8,000 円／平米 128万2,728 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区馬出２丁目６１５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万8,741 円／平米 95万4,578 円／坪
推定価格 平米 坪	29万9,713 円／平米 99万851 円／坪
標準価格 平米 坪	35万1,363 円／平米 116万1,606 円／坪
査定価格 平米 坪	35万1,000 円／平米 116万406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡博多４Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市東区馬出２丁目６１５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万7,453 円／平米 108万2,560 円／坪
推定価格 平米 坪	44万834 円／平米 145万7,397 円／坪
標準価格 平米 坪	37万7,750 円／平米 124万8,842 円／坪
査定価格 平米 坪	37万8,000 円／平米 124万9,668 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情