路線価 (2023) 福岡県福岡市東区千早5-2318 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市東区福岡県福岡市東区千早５丁目２３１８番
価格時点	2023 年
駅名	千早駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 145万4,640 円
1平米当たり	1平米 44万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3億400万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 203万3,190 円 1平米 61万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3億400万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 202万9,884 円／坪 1平米 61万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東区内の最寄駅への接近性が比較的良好で、マンション立地適性を有する商業地域。需要の中心は用地取得目的の分譲あるいは賃貸のマンション開発業者や投資家等である。建築費の高騰等の懸念要因はあるが、低金利等を背景に、中長期的には安定したマンション需要が見込まれ、用地需要は依然旺盛である。開発・事業計画等により取引の個別性が強いため、中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 福岡市東区の商業地及び商住混在地一帯を同一需給圏の範囲と把握する。市場における主たる需要者は、マンションデベロッパー及び不動産賃貸を目的とする不動産業者等が中心である。土地区画整理事業により整備された地域であり、高層の店舗付共同住宅等の建設が進展してきたが、地域の成熟とともに開発適地は限られてきており、需要の競合が認められる。取引される規模等にばらつきがあることもあり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、土地区画整理事業が実施された香椎駅前を中心に信頼性を有する事例を採用でき、補修正及び決定過程は妥当と認められ、市場性を反映した実証的価格である。収益価格は、賃料の遅行性や想定要素を含む点は否めないが、市場の特性等を考慮すると、考量すべき価格と思料する。以上より、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は、不動産の収益性に着目した価格であり理論的ではあるものの、試算にあたって想定要素を多く含んでいることもあり、精度の面でやや難点があると思料する。一方で比準価格は、現実の不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格である。したがって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらには、代表標準地との検討、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、上記のとおり対象標準地の鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	千早駅北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層の店舗兼共同住宅等が多い新興の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市東区福岡県福岡市東区千早５丁目２３１８番
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	22 m
面積	500 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土地区画整理事業により整備された千早地区の準幹線道路沿いの商業地域で、近隣地域及び周辺では分譲や賃貸のマンション建設・立地が活発で、投資需要はさらに強まっており、地価の上昇傾向が続いている。 (2)最寄駅まで徒歩圏内であるなど交通アクセスが良好であり、今後も店舗付共同住宅等を中心に商業集積度は高まるものと思料され、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 208万2,780 円 1平米 63万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 208万2,780 円 1平米 63万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 208万2,780円 1平米 63万円
前年から次年への変動率 12.8 ％
2022年	1坪 180万1,770円 1平米 54万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 208万2,780円 1平米 63万円
前年から次年への変動率 12.7 ％
2019年	1坪 180万1,770円 1平米 54万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東区の人口は増加傾向にあり、高齢化率は県平均より低い。低金利等の金融緩和政策を背景に、不動産市場は依然活発である。 (2)人口は福岡県全体はほぼ横ばいであるが、東区は増加傾向を維持している。高齢化率は、県全体よりも低位で推移している。
地域要因
(1)千早地区は副都心として街の成熟が進んでおり、低金利等も背景となって投資需要がさらに強まっているため地価は依然上昇傾向にある。 (2)対象標準地の向かい側に、スーパーマーケットが今年春に開業予定である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)取引の意思決定行動にあたって、主たる需要者が着目すると考えられる画地条件等の個別的要因については、特段の変化は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区千早５丁目２３１８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万3,945 円／平米 159万9,922 円／坪
推定価格 平米 坪	55万3,008 円／平米 182万8,244 円／坪
標準価格 平米 坪	63万5,641 円／平米 210万1,429 円／坪
査定価格 平米 坪	63万6,000 円／平米 210万2,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区千早５丁目２３１８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万5,810 円／平米 230万348 円／坪
推定価格 平米 坪	74万8,692 円／平米 247万5,176 円／坪
標準価格 平米 坪	65万5,597 円／平米 216万7,404 円／坪
査定価格 平米 坪	65万6,000 円／平米 216万8,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区千早５丁目２３１８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万3,547 円／平米 196万2,266 円／坪
推定価格 平米 坪	65万7,650 円／平米 217万4,191 円／坪
標準価格 平米 坪	62万3,956 円／平米 206万2,799 円／坪
査定価格 平米 坪	62万4,000 円／平米 206万2,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区千早５丁目２３１８番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万2,296 円／平米 123万811 円／坪
推定価格 平米 坪	37万8,997 円／平米 125万2,964 円／坪
標準価格 平米 坪	60万3,498 円／平米 199万5,164 円／坪
査定価格 平米 坪	60万3,000 円／平米 199万3,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情