路線価 (2023) 福岡県福岡市東区二又瀬新町940-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市東区福岡県福岡市東区二又瀬新町９４０番１外
価格時点	2023 年
駅名	柚須駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 30万7,458 円
1平米当たり	1平米 9万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5億3,500万 円 (3907 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万2,922 円 1平米 13万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	5億3,100万 円 (3907 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万9,616 円／坪 1平米 13万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、福岡市東部及びその周辺市町の工業地域である。需要者は製造業や運送業を営む法人事業者が中心となるが、マンション開発を目的としたデベロッパー等も見受けられる。福岡都市圏における物流施設やマンション用地の不足に伴い、同一需給圏内ではこれらの需要は堅調に推移している。画地規模により取引価格にバラつきがあり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、福岡市東区南東部及び隣接する糟屋郡内に所在する工業地域である。需要者の中心は、流通業務事業や倉庫事業を営む法人企業もしくはマンション建設の不動産業である。箱崎ふ頭地区やＩ．Ｃ．等の接近性に優れるエリアでは活発な取引から地価は上昇傾向を強め、近隣地域周辺では駅への良好な接近性から、マンション需要の影響が波及している。取引される価格帯にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見出し難いが２～６億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域一帯は貸倉庫等も見られるが、自用の倉庫等が大半で土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益性のみが取引の意思決定の指標とはなっていないこともあり、収益価格は低位に試算された。また、当価格は試算の過程に想定要素を多分に含み、説得力が相対的に劣る。一方、比準価格は現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との均衡等に留意し、鑑定評価額を決定した。 (2) 試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、収益性に限界がある低層事務所兼倉庫の建設しか想定できなかったため、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	柚須駅の南西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	1181.8 坪 (3907 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、事務所、倉庫が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市東区福岡県福岡市東区二又瀬新町９４０番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	事務所兼倉庫地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	100 m
面積	4000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)流通業務施設、工場、マンション等が混在する地域で、かかる利用状態が当面続くものと思料する。流通業務施設用地としての需要は旺盛で、マンション素地としての需要もあり、需要は堅調に推移すると予測する。 (2)地域要因に格別の変動はなく利用状況が安定して、最寄り駅への接近性を活かした賃貸マンションの供給も行われている。コロナ禍でも不動産需要は堅調で、地価上昇傾向を維持している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	事務所兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 46万9,452 円 1平米 14万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
前年から次年への変動率 18.1 ％
2022年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
前年から次年への変動率 17.2 ％
2019年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍により巣ごもり需要は増大している。低金利もあり、工業地需要は旺盛。当区の人口は増加傾向で、高齢化率は低い。生産年齢人口は微増。 (2)新型コロナの影響は低下傾向で、不動産取引市場は堅調である。特に福岡市中心部への接近性が優れる流通業務地域の地価上昇は顕著である。
地域要因
(1)物流施設等の流通業務系の需要のほかに、営業所やマンション素地としての需要も旺盛であり、不動産市場は堅調に推移。 (2)最寄り駅の「柚須」駅が徒歩圏に存するため、「博多」駅への利便性が良好で、マンション進出が存する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区二又瀬新町９４０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,026 円／平米 48万2,762 円／坪
推定価格 平米 坪	17万6,854 円／平米 58万4,679 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,819 円／平米 51万5,138 円／坪
査定価格 平米 坪	15万6,000 円／平米 51万5,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区二又瀬新町９４０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万212 円／平米 43万481 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,327 円／平米 46万615 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,788 円／平米 52万1,647 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡東４Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区二又瀬新町９４０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万8,593 円／平米 52万4,308 円／坪
推定価格 平米 坪	18万242 円／平米 59万5,880 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,530 円／平米 40万5,084 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区二又瀬新町９４０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,029 円／平米 31万7,472 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,751 円／平米 33万9,695 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,909 円／平米 47万5,763 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情