路線価 (2023) 福岡県福岡市博多区金の隈3-198-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市博多区福岡県福岡市博多区金の隈３丁目１９８番１２
価格時点	2023 年
駅名	雑餉隈駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1,270万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,671 円 1平米 8万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万4,316 円／坪 1平米 8万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は博多区南東部の住宅地域で、需要者の中心は福岡市都心部へ通勤する一次取得者等である。マイカ－やバス便の利用が主な交通手段で、周辺では福岡都市高速をはじめ街路交通網は整備されている。周囲には工場、事業所等も混在するが、住宅需要は堅調に推移してきた。需要の中心となる価格帯は、土地は１，２００万円～１，８００万円程度、新築戸建住宅で総額３，０００万円～４，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、博多区の南東方に位置する戸建住宅地である。主たる需要者は福岡市中心部へ通勤する個人である。最寄駅への接近性等、交通利便性にはやや難があるが、市内中心部での住宅地価格の高止まりにより割安感の残る当地域へ需要が波及しており、取引価格も上昇傾向にある。比較的規模の小さな土地の取引が多く、需要の中心となる価格帯は概ね１，１００万円～１，６００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、金の隈地区を中心に博多区南東部の価格牽連性を有する取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、収益性に着目して求めた価格であるが、価格水準に見合うだけの賃料を徴収することが難しく、算定過程で想定の要素を含むことからやや低位に試算された。従って本件では規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、戸建住宅用地の取引事例を中心に試算されており、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。一方収益価格は、周辺では低層共同住宅も見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと及び近年の建築費の高止まりからやや低位に試算された。したがって本件では市場の実態をより反映した比準価格に基づき、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	雑餉隈駅　北東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	45.1 坪 (149 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅地造成規制区域
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市博多区福岡県福岡市博多区金の隈３丁目１９８番１２
標準地の範囲
東	0 m
西	60 m
南	15 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	10 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	周辺に工場、事業所も存する中に位置するミニ開発住宅、マンション混在地域。
街路	基準方位北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	宅地造成規制区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周囲に事業所等も混在する小規模な住宅団地。都心、鉄道沿線から波及する住宅需要の影響で地価は上昇してきたが、今後は金利上昇の影響が注視される。 (2)福岡都市圏内の戸建住宅地においては需要者の取得意欲が強く、当該地域においては規模の小さな宅地が高値で取引される例が散見される。当地域の地価は未だ割安感が残ることから今後も上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万4,316 円 1平米 8万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
前年から次年への変動率 8 ％
2022年	1坪 26万843円 1平米 7万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万4,316円 1平米 8万6,000円
前年から次年への変動率 9 ％
2019年	1坪 26万843円 1平米 7万8,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)継続的な金融緩和政策を背景に都心から住宅地需要が波及してきたが、金利が上昇に転ずる中、今後の動向が注視される。 (2)博多区の人口、世帯数は増加傾向で推移している。割安な戸建用地、マンション用地が地価上昇を牽引する形で、地価は上昇率を拡大させている。
地域要因
(1)コロナ禍でも開発適地を求めて波及する住宅需要の影響で、市場は堅調に推移してきた。今後、金利上昇の影響が注視される。 (2)最寄駅への接近性にはやや劣るが、周辺地域の戸建住宅地の地価上昇を背景に、割安感の残る当地域にも需要が向かっており、地価は上昇傾向で推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区金の隈３丁目１９８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,351 円／平米 21万9,356 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,525 円／平米 25万2,992 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,551 円／平米 27万2,914 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,200 円／平米 27万8,365 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区金の隈３丁目１９８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,771 円／平米 29万6,783 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,145 円／平米 31万7,855 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,345 円／平米 30万8,599 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,200 円／平米 31万4,731 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区金の隈３丁目１９８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,380 円／平米 32万1,938 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,380 円／平米 32万1,938 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,312 円／平米 27万8,735 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,000 円／平米 28万4,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区金の隈３丁目１９８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,895 円／平米 24万7,603 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,094 円／平米 27万4,709 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,705 円／平米 27万117 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,300 円／平米 27万5,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情