土地路線価格
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路線価 (2023) 福岡県福岡市博多区諸岡1-18-8外 坪・平米

2023
路 線 価
福岡県 福岡市博多区
福岡県福岡市博多区諸岡1丁目18番8外 (福岡博多)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅等の中に営業所も見られる既成住宅地域)
  • 笹原駅 から 1300m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
39万6,720
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
12万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 福岡県 福岡市博多区福岡県福岡市博多区諸岡1丁目18番8外
価格時点 2023
駅名 笹原駅 から 1300m
路線価
1坪当たり 1坪 39万6,720
1平米当たり 1平米 12万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月21日
鑑定評価額 総額
1億300万
(571 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 59万5,080
1平米 18万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2023年01月04日
鑑定評価額 総額
1億100万
(571 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 58万5,162 円/坪
1平米 17万7,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね博多区南部及び南区・春日市・大野城市等北部周辺の住宅地域である。需要者の中心は、敷地が大きい土地については共同住宅を管理・分譲する不動産業者や開発業者である。都市中心部の地価高騰で割安感のある市郊外に需要がシフトしており、不動産業者の取得意欲は依然として根強く、今後も底堅い需要が見込まれる。取引の中心は500㎡程度の土地で総額9000万円前後である。

(2) 同一需給圏は、博多区南部の住宅地域である。青果市場跡地での大型商業施設の開業により利便性が大幅に向上しており、分譲マンションの売れ行きが好調であるなど、住宅地としての人気が高まっている。主たる需要者は規模によって異なり、敷地規模の大きな土地については、分譲又は賃貸共同住宅の建築を企図するデベロッパーが中心となる。取引の中心となる価格水準は規模によって異なるが、15万円/㎡~20万円/㎡程度と把握される。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用した取引事例は近隣地域周辺のうち規模の面で類似性の高い事例であり、比準価格の精度は高い。一方、収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。対象標準地が存する地域は居住の利便性及び快適性が重視される住宅地域であるので、市場の動向を反映した比準価格を中心に収益価格を比較考量し、更に代表標準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 比準価格は、対象不動産と類似性の高い共同住宅適地の取引事例を中心に試算されており、規範性が高い。一方収益価格は、周辺では中高層共同住宅等も見られ、収益性に基づく価格形成がなされているものの、試算の過程において想定項目が多数介在することから規範性にやや劣ると判断した。したがって本件では市場の実態をより反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 笹原駅 北方
距離 1300 m
土地の状態
土地面積 172.7 坪 (571 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 共同住宅
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 5F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅等の中に営業所も見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位 北東
道路幅員 6.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 福岡市博多区福岡県福岡市博多区諸岡1丁目18番8外
標準地の範囲
130 m
西 60 m
110 m
50 m
標準的使用
標準的使用 中層共同住宅地
画地の形状等
間口 25 m
奥行き 23 m
面積 570 m2
形状 台形
地域の特性
地域の特性 敷地が大きい土地が多い住宅地域
街路 6.2m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は昨年開業した大型商業施設「ららぽーと福岡」まで徒歩圏内であることから共同住宅地としての需要が高まっており、今後は中層化が進み、地価の上昇はしばらく続くものと予測する。

(2)大型商業施設の開業により生活利便性が向上した当地域は住宅地としての選好性が強くなっている一方、マンション用地としては未だ割安感が残ることから、当地域の地価は引き続き上昇傾向で推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 60万8,304
1平米 18万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 59万8,386
1平米 18万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 60万8,304
1平米 18万4,000
前年から次年への変動率 18.4 %
2022年
1坪 50万2,512
1平米 15万2,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 59万8,386
1平米 18万1,000
前年から次年への変動率 16.4 %
2019年
1坪 50万2,512
1平米 15万2,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)博多区の土地取引件数は前年より若干増加している。また、新設住宅着工戸数も前年より約10%増加しており、貸家はほぼ前年並みである。

(2)博多区の人口、世帯数は増加傾向で推移している。割安な戸建用地、マンション用地が地価上昇を牽引する形で、地価は上昇率を拡大させている。

地域要因
(1)共同住宅用地の土地が多く、近隣周辺では新築マンションの建ち込みも活発化するなど住宅地の実需は強く、地価は大幅な上昇を示している。

(2)大型商業施設の開業による利便性の向上から、当地域でも取引が活発化している。マンション用地として割安感が残ることから、地価は上昇を継続。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 福岡博多4C
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 福岡県
市区町村 福岡市博多区
地域 福岡県福岡市博多区諸岡1丁目18番8外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
18万6,995 円/平米
61万8,205 円/坪
推定価格 平米
22万8,549 円/平米
75万5,583 円/坪
標準価格 平米
19万1,094 円/平米
63万1,757 円/坪
査定価格 平米
19万1,000 円/平米
63万1,446 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 福岡博多5K
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 福岡県
市区町村 福岡市博多区
地域 福岡県福岡市博多区諸岡1丁目18番8外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
16万8,500 円/平米
55万7,061 円/坪
推定価格 平米
17万2,426 円/平米
57万40 円/坪
標準価格 平米
17万4,168 円/平米
57万5,799 円/坪
査定価格 平米
17万4,000 円/平米
57万5,244 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 福岡博多5K
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 福岡県
市区町村 福岡市博多区
地域 福岡県福岡市博多区諸岡1丁目18番8外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
12万8,986 円/平米
42万6,428 円/坪
推定価格 平米
13万2,492 円/平米
43万8,019 円/坪
標準価格 平米
17万6,656 円/平米
58万4,025 円/坪
査定価格 平米
17万7,000 円/平米
58万5,162 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 7.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 北西
側道幅員1 5.2 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 福岡南5K
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 福岡県
市区町村 福岡市南区
地域 福岡県福岡市博多区諸岡1丁目18番8外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
19万5,459 円/平米
64万6,187 円/坪
推定価格 平米
22万3,468 円/平米
73万8,785 円/坪
標準価格 平米
19万3,814 円/平米
64万749 円/坪
査定価格 平米
19万4,000 円/平米
64万1,364 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 168
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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