路線価 (2023) 福岡県福岡市博多区博多駅東1-245外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市博多区福岡県福岡市博多区博多駅東１丁目２４５番外
価格時点	2023 年
駅名	博多駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 1,352万1,540 円
1平米当たり	1平米 409万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (719 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,775万3,220 円 1平米 537万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (719 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,775万3,220 円／坪 1平米 537万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市中心部の高度商業地域である。需要者の中心はＪリートや私募ファンド、資金力に余裕がある法人、更にデベロッパー等大手不動産業者等であり、高額な土地の取得も散見された。低金利政策等を背景に取引利回りも低下傾向にある。また、オフィス賃料が上昇傾向にあることや、博多駅周辺が容積率の規制緩和を背景に、都心機能を増大させていることもあり、将来に対する期待感は高く、地価は高水準を維持している。 (2) 同一需給圏は博多区及び中央区の高度商業地域一帯と判定される。主たる需要者は店舗兼事務所ビルの建設を目論むデベロッパーであり、複合不動産に係る需要者はリートや私募ファンド、生損保会社等の投資家が想定される。低金利等を背景に投資意欲は引き続き旺盛であるが、今後オフィスの大量供給が予定されていることから、賃貸市場の先行きは不透明である。高度商業地の取引は少なく、動機や規模は様々であり、中心的な価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事務所用地の事例を中心に収集し求められた実証的な価格である。一方収益価格は、想定要素を多く含むことから、比準価格と比較して相対的に規範性が劣る。よって現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、類似の標準地の価格との検討を踏まえ、更に地域内の市場動向を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と類似する商業地に係る取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確に踏まれており不動産市場の実態を反映した説得力の高い試算価格である。一方、収益価格は試算の過程において想定上の条件が多数介在するため流動的な性格を有しており、その説得力は相対的に低いと判断される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、周辺標準地との広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	博多駅　東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	217.5 坪 (719 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層事務所、ホテル等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市博多区福岡県福岡市博多区博多駅東１丁目２４５番外
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	博多駅筑紫口の駅前に存する高度商業地域
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)博多駅周辺は商業施設の開発等により都心機能を増大させている。ホテル需要は低迷しているが、低金利や賃料上昇を背景にオフィスビルの取得需要も根強く、今後も地価は高水準を持続するものと思料する。 (2)近隣地域は、中高層事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ駅前商業地域である。博多コネクティッドの対象エリアであるが、当地域内で再開発計画は認められず、今後も当面は現況のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,818万3,000 円 1平米 550万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,795万1,580 円 1平米 543万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,818万3,000円 1平米 550万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 1,775万3,220円 1平米 537万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,795万1,580円 1平米 543万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 1,775万3,220円 1平米 537万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の穏やかな回復と相まって、福岡市の発展への期待性等により、都心部での不動産取得需要は依然として堅調に推移している。 (2)今後、オフィスの大量供給が予定されており、賃貸市場の先行きは不透明であるが、オフィス、マンション用地の需要は引き続き旺盛である。
地域要因
(1)博多駅周辺での再開発等による繁華性の高まりや、オフィスビル用地需要と相まって不動産取得需要は依然として堅調である。 (2)高層事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、特段の変動要因はないが、周辺では博多コネクティッドによる再開発が進行中。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅東１丁目２４５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	340万3,170 円／平米 1,125万880 円／坪
推定価格 平米 坪	340万3,170 円／平米 1,125万880 円／坪
標準価格 平米 坪	570万452 円／平米 1,884万5,694 円／坪
査定価格 平米 坪	599万 円／平米 1,980万2,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅東１丁目２４５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	172万7,414 円／平米 571万831 円／坪
推定価格 平米 坪	194万5,068 円／平米 643万395 円／坪
標準価格 平米 坪	463万1,114 円／平米 1,531万463 円／坪
査定価格 平米 坪	486万 円／平米 1,606万7,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡博多４Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅東１丁目２４５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	167万2,375 円／平米 552万8,872 円／坪
推定価格 平米 坪	162万3,665 円／平米 536万7,836 円／坪
標準価格 平米 坪	544万8,540 円／平米 1,801万2,873 円／坪
査定価格 平米 坪	572万 円／平米 1,891万320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅東１丁目２４５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	291万3,505 円／平米 963万2,048 円／坪
推定価格 平米 坪	291万9,344 円／平米 965万1,351 円／坪
標準価格 平米 坪	477万7,977 円／平米 1,579万5,992 円／坪
査定価格 平米 坪	502万 円／平米 1,659万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡博多４Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅東１丁目２４５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	178万3,219 円／平米 589万5,322 円／坪
推定価格 平米 坪	192万7,660 円／平米 637万2,844 円／坪
標準価格 平米 坪	523万8,207 円／平米 1,731万7,512 円／坪
査定価格 平米 坪	550万 円／平米 1,818万3,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情