路線価 (2023) 福岡県福岡市博多区博多駅前2-41 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市博多区福岡県福岡市博多区博多駅前２丁目４１番
価格時点	2023 年
駅名	博多駅 から 360m
路線価
1坪当たり	1坪 700万8,720 円
1平米当たり	1平米 212万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	20億2,000万 円 (695 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 958万7,400 円 1平米 290万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	20億3,000万 円 (695 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 965万3,520 円／坪 1平米 292万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、博多区及び中央区内の中高層店舗付事務所ビル等が集積する高度商業地域である。需要者の中心は、国内外の投資法人や不動産投資ファンド等である。日銀による金融緩和修正の動きがあるものの、依然として続く金融緩和の基調を背景に投資マネーがコロナ後を見据え流入している。画地の状況・上物の状況等により大きく異なるので、市場の中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は福岡市都心部の商業地域。需要者は、資金力のある地場法人や中央資本ファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ等。Ｒ４／１１時点の近隣オフィスの空室率は５％弱で、前年同月とほぼ同水準。２０２１年以降に竣工した中小ビルはリーシングで苦戦しているが、大型ビルは賃貸需要が比較的堅調である。取引価格帯は数億～数十億円。Ｊ－ＲＥＩＴ保有物件の期末鑑定キャップレートは４．１～４．３％。一般投資家が購入する築浅小規模ビルは４％を下回る。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、広域的に中央区や市内都心部高価格帯商業地の事例を採用して求めたもので、市場の実態を反映し、信頼性は高いものと判断する。収益価格は、最近の地価上昇率に見合う賃料水準が形成されていない為、やや低位に試算された。以上により現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は繁華性及び容積率が類似する事例を重視して試算した。収益価格は高層店舗事務所ビルを想定して試算した。建築費や利回り次第で価格が左右されるが、投資採算性が重視される近隣地域では価格の指標となる。また、博多駅前エリアは立地の希少性もあり、売主優位な市況である。以上より実証的な比準価格と投資家目線の収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	博多駅　西方
距離	360 m
土地の状態
土地面積	210.2 坪 (695 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	ホテル
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市博多区福岡県福岡市博多区博多駅前２丁目４１番
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	60 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	28 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	都心として発展著しい博多駅前地区に近接する商業地域
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新型コロナによりホテル用地需要に急ブレーキがかかったが、地下鉄七隈線新駅（令和５年３月）や博多区役所建替え（令和４年１月）等の発展要因もあり、コロナ後を見据えた投資が増えるものと予測する。 (2)博多駅前２丁目において、令和４年１月以降の建築確認は店舗ビル１棟のみ。地価が高いため賃貸マンションは採算が合わず、新築はオフィスか店舗ビルに限定される。土地需要は依然強く、地価は上昇基調を維持。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 958万7,400 円 1平米 290万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,008万3,300 円 1平米 305万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 958万7,400円 1平米 290万円
前年から次年への変動率 9.4 ％
2022年	1坪 876万900円 1平米 265万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,008万3,300円 1平米 305万円
前年から次年への変動率 10.2 ％
2019年	1坪 876万900円 1平米 265万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安の進行等により不動産投資ファンド等を中心に投資マネーが流入し、大型物件の投資がなされている。 (2)低金利、円安の影響で海外の投資資金の流入が増加し、地価上昇を牽引している。
地域要因
(1)高価格取引を牽引したホテル取引に代わりオフィス、賃貸マンション用地への需要は高く、投資ファンド等による立地の良い物件への取引意欲は旺盛。 (2)地下鉄七隈線の櫛田神社前駅と博多駅がＲ５．３に開業予定。さらに博多駅から福岡空港までの延伸が検討されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅前２丁目４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	291万3,505 円／平米 963万2,048 円／坪
推定価格 平米 坪	291万9,344 円／平米 965万1,351 円／坪
標準価格 平米 坪	306万109 円／平米 1,011万6,720 円／坪
査定価格 平米 坪	306万 円／平米 1,011万6,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡博多４Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅前２丁目４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	178万3,219 円／平米 589万5,322 円／坪
推定価格 平米 坪	192万7,660 円／平米 637万2,844 円／坪
標準価格 平米 坪	289万4,384 円／平米 956万8,834 円／坪
査定価格 平米 坪	289万 円／平米 955万4,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅前２丁目４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	259万3,431 円／平米 857万3,883 円／坪
推定価格 平米 坪	259万3,431 円／平米 857万3,883 円／坪
標準価格 平米 坪	295万3,794 円／平米 976万5,243 円／坪
査定価格 平米 坪	295万 円／平米 975万2,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央５ＫＤＨ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅前２丁目４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	236万7,424 円／平米 782万6,704 円／坪
推定価格 平米 坪	236万7,424 円／平米 782万6,704 円／坪
標準価格 平米 坪	306万6,611 円／平米 1,013万8,216 円／坪
査定価格 平米 坪	307万 円／平米 1,014万9,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	494 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情