路線価 (2023) 福岡県福岡市博多区奈良屋町248-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市博多区福岡県福岡市博多区奈良屋町２４８番１
価格時点	2023 年
駅名	呉服町駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 158万6,880 円
1平米当たり	1平米 48万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2億3,800万 円 (326 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 241万3,380 円 1平米 73万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2億4,000万 円 (326 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 242万9,910 円／坪 1平米 73万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は地下鉄箱崎線「呉服町」駅を中心とした商業地域である。需要者はマンション業者や投資法人等である。幾分の変化の兆しはあるものの、金融緩和基調が継続するなか、投資マネ－が市場に流入し、中心商業地から離れた幹線背後地でも賃貸マンション用地やオフィス用地需要は強い。取引価格の水準は、用途・形状・規模等如何の個別性に起因して大きく異なる。 (2) 同一需給圏は、福岡市博多区及び中央区の共同住宅と商業ビルが混在する商業地域。需要者の中心は、事業目的の法人、賃貸目的で共同住宅を開発する不動産業者や投資用マンションを開発するデベロッパー等が想定される。呉服町駅から徒歩圏内の土地は、賃貸マンション用地として底堅い需要が有り、取引価格は高止まりしている。取引価格は坪当たり単価で２００万円から３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は中央区内の事例も含め広域的に類似する商業地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は収益性の側面から市場価値を把握したもので、近時の投資用不動産取引において重視すべき価格であるが、想定要素が多いことから規範性はやや劣る。よって、近時の需給動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との検討も踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 収益価格は最有効使用の高層店舗兼共同住宅ビルの建築を想定して求めたものであるが、建物の間取りや収支項目等の想定要素が多数含まれており、相対的な信頼性はやや劣る。一方、比準価格は、実際の取引事例に基づき査定しており取引市場の実態を反映したものである。従って、本件では実際の不動産市場を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	呉服町駅　北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	98.6 坪 (326 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市博多区福岡県福岡市博多区奈良屋町２４８番１
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	近年、投資用賃貸マンションの建設が増えている地域。
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)博多区北西部の旧来からの商業地域。良好な都心接近性や高容積率を背景に単身者やＤＩＮＫＳ層向けを中心としたマンション用地の需要がコロナ禍にあっても堅調である。地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)店舗、事務所、マンションが混在する商業地域であるが、都心への接近性に優れるため、中高層マンションが増加していくものと予測する。需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 247万9,500 円 1平米 75万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 246万2,970 円 1平米 74万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 247万9,500円 1平米 75万円
前年から次年への変動率 13.7 ％
2022年	1坪 212万2,452円 1平米 64万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 246万2,970円 1平米 74万5,000円
前年から次年への変動率 14.5 ％
2019年	1坪 212万2,452円 1平米 64万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)継続的な金融緩和政策を背景に都心から需要が波及してきたが、金利が上昇に転ずる中、今後の動向が注視される。 (2)政令指定都市の中で人口増加が著しい福岡市には不動産投資マネーが流入し、博多区のオフィスビル、賃貸マンション等の開発を後押ししている。
地域要因
(1)不透明感はあるものの、投資用マンション需要は堅調で、これに応じ地価も上昇傾向が続いている。 (2)奈良屋町周辺は、都心部へのアクセスが良好なため単身者向けの賃貸マンションや分譲マンションの開発が多い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡博多５ＫＤＨ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区奈良屋町２４８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万9,006 円／平米 155万534 円／坪
推定価格 平米 坪	51万1,217 円／平米 169万83 円／坪
標準価格 平米 坪	69万5,533 円／平米 229万9,432 円／坪
査定価格 平米 坪	73万 円／平米 241万3,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市博多区奈良屋町２４８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	104万4,291 円／平米 345万2,426 円／坪
推定価格 平米 坪	108万5,068 円／平米 358万7,235 円／坪
標準価格 平米 坪	72万6,770 円／平米 240万2,702 円／坪
査定価格 平米 坪	76万3,000 円／平米 252万2,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市博多区奈良屋町２４８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万6,093 円／平米 289万6,363 円／坪
推定価格 平米 坪	101万6,412 円／平米 336万258 円／坪
標準価格 平米 坪	73万1,232 円／平米 241万7,453 円／坪
査定価格 平米 坪	76万8,000 円／平米 253万9,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央４Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市博多区奈良屋町２４８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万2,620 円／平米 265万3,462 円／坪
推定価格 平米 坪	88万9,303 円／平米 294万36 円／坪
標準価格 平米 坪	70万6,357 円／平米 233万5,216 円／坪
査定価格 平米 坪	74万2,000 円／平米 245万3,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情