路線価 (2023) 福岡県福岡市博多区博多駅南3-133 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市博多区福岡県福岡市博多区博多駅南３丁目１３３番
価格時点	2023 年
駅名	博多駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 148万7,700 円
1平米当たり	1平米 45万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	5億7,600万 円 (853 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 223万1,550 円 1平米 67万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	5億6,500万 円 (853 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 218万8,572 円／坪 1平米 66万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ねＪＲ博多駅を中心とする幹線背後の商業地域である。主な需要者は、デベロッパー等不動産業者のほかに不動産投資家及び自社ビル購入予定の法人等が考えられる。なお、博多駅から徒歩圏外でオフィスよりもマンション用地の需要が高まっており、住宅市場では不動産取引は活発化している。中心となる土地の総額は、用途や規模等により大きく異なることから把握が困難であるが、坪単価で２００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、博多区のうち事務所、マンション等が存する商業地域等である。需要者の中心は、自用の事務所用地の取得を目的とした法人、マンション開発業者及び投資家等である。ＪＲ博多駅からやや距離があるものの、福岡市の土地需要の高まりから、建替え等も見られ事務所用地、マンション用地への需要は依然強く、地価はさらに上昇を続けている。取引価格の水準は、形状・規模等の個別的要因により大きく異なり、把握が困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用した取引事例は近隣地域周辺の類似性の高い事例であり、比準価格の精度は高い。一方、収益価格は費用項目及び利回り等各種想定要素が含まれるが、賃貸市場を反映した価格で一定の指標を示している。また、近隣地域は収益性を基礎に取引が決定される地域であるため考慮すべき価格である。よって、実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、更に代表標準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から取引事例を収集した実証的な価格である。収益価格は費用項目及び利回り等各種想定要素が含まれるが、賃貸市場を反映した価格で一定の指標を示している。よって、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	博多駅　南東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	258 坪 (853 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所等が多い幹線道路背後の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市博多区福岡県福岡市博多区博多駅南３丁目１３３番
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	80 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中高層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	30 m
面積	900 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	自社ビルのほか共同住宅もみられる商業地域
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は立地的にマンション需要が高く、今後は高層化が進むものと予測する。特に、当地域はデベロッパーによる賃貸マンション開発の動きが活発で、地価の上昇はしばらく続くものと予測する。 (2)幹線背後の商業地域であり、徐々にではあるが建て替えや高度利用がなされていくものと予測する。福岡市における土地需要の高まりから、地価は上昇傾向にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 227万7,834 円 1平米 68万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 225万4,692 円 1平米 68万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 227万7,834円 1平米 68万9,000円
前年から次年への変動率 18.8 ％
2022年	1坪 187万7,808円 1平米 56万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 225万4,692円 1平米 68万2,000円
前年から次年への変動率 16.5 ％
2019年	1坪 187万7,808円 1平米 56万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の景気は生産活動及び個人消費いずれも持ち直しており、全体として緩やかな回復基調にある。 (2)良好な資金調達環境を背景に、福岡市の成長性も相俟って、中心市街地の不動産投資市場は堅調に推移している。
地域要因
(1)博多駅へのアクセスが比較的良好で、実需が強いマンション用地としての需要が高まり、地価は大幅な上昇を示している。 (2)都心博多駅の外縁部分に位置し、博多駅からやや距離があるものの、用途の多様性が認められ、土地需要は依然強く地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅南３丁目１３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万1,272 円／平米 142万5,785 円／坪
推定価格 平米 坪	41万735 円／平米 135万7,890 円／坪
標準価格 平米 坪	66万1,409 円／平米 218万6,618 円／坪
査定価格 平米 坪	66万1,000 円／平米 218万5,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅南３丁目１３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万76 円／平米 162万191 円／坪
推定価格 平米 坪	52万1,931 円／平米 172万5,504 円／坪
標準価格 平米 坪	71万2,048 円／平米 235万4,031 円／坪
査定価格 平米 坪	71万2,000 円／平米 235万3,872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅南３丁目１３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万5,392 円／平米 140万6,346 円／坪
推定価格 平米 坪	42万5,392 円／平米 140万6,346 円／坪
標準価格 平米 坪	70万811 円／平米 231万6,881 円／坪
査定価格 平米 坪	70万1,000 円／平米 231万7,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅南３丁目１３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,828 円／平米 144万7,459 円／坪
推定価格 平米 坪	49万4,746 円／平米 163万5,630 円／坪
標準価格 平米 坪	68万1,468 円／平米 225万2,933 円／坪
査定価格 平米 坪	68万1,000 円／平米 225万1,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	72 ％
基準容積率	220 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情