路線価 (2023) 福岡県福岡市博多区博多駅東3-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市博多区福岡県福岡市博多区博多駅東３丁目３１番
価格時点	2023 年
駅名	博多駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 287万6,220 円
1平米当たり	1平米 87万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	10億8,000万 円 (807 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 443万40 円 1平米 134万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	10億7,000万 円 (807 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 439万6,980 円／坪 1平米 133万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、博多駅周辺の中高層事務所ビル、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域。中央区都心部周辺の商業地も含まれる。需要者の中心は、不動産投資ファンドや地場の有力不動産業者、自己利用の法人等が主体となっている。自用の事業所や中規模の賃貸事務所ビルや賃貸マンションの需要が多く、不動産取引も活発となっている。市場の中心となる価格は、画地の規模等により異なるが、総額で８億円～１１億円程度である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ鹿児島本線博多駅周辺の商業地域と判断した。幹線道路背後のオフィスビルや店舗が建ち並ぶ地域で、主な需要者はオフィスビル等の敷地として自社利用目的で取得する法人や、賃貸用のオフィスビルを建設し収益獲得を目的とする投資家が中心である。ワンルームマンションの賃貸需要も堅調なエリアであり、土地の需要は高い状況が続いている。需要の中心となる価格帯は１㎡あたり１３０万円程度と上昇が続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事務所用地の事例を中心に収集し求められた実証的な価格である。一方収益価格は、想定要素を多く含むことから、比準価格と比較して相対的に規範性が劣る。よって現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、類似の標準地の価格との検討を踏まえ、更には一般的要因の動向も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上記２試算価格が得られた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した価格であるが、賃料や還元利回り等の想定においてやや不確定要素を含む。また、当該地域は自用の土地取得も多く、収益性よりも利便性等が選好され、収益価格は低位に求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに周辺の公基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	博多駅　南東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	244.1 坪 (807 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層事務所ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市博多区福岡県福岡市博多区博多駅東３丁目３１番
標準地の範囲
東	35 m
西	30 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	29 m
奥行き	28 m
面積	800 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	博多駅南東方に存する事務所ビルが多い地域
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の事務所ビルを中心とした地域であるが、近年マンション等用途も多様化しており、今後も空地等で開発が進められるものと予測され、景気の穏やかな回復と相まって、地価は上昇傾向で推移するものと思料する。 (2)当該地域は、博多駅に近い中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域でやや発展的に推移するものと予測する。店舗、事務所等の土地の需要が堅調で、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 462万8,400 円 1平米 140万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 446万3,100 円 1平米 135万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 462万8,400円 1平米 140万円
前年から次年への変動率 15.5 ％
2022年	1坪 383万4,960円 1平米 116万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 446万3,100円 1平米 135万円
前年から次年への変動率 14.7 ％
2019年	1坪 383万4,960円 1平米 116万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の穏やかな回復と相まって、福岡市の発展への期待性等により、都心部での不動産取得需要は依然として堅調に推移している。 (2)景気は、物価上昇や海外景気の下振れ等に注視する必要があるものの緩やかに持ち直している。博多駅東側の商業地の土地の需要は底堅い。
地域要因
(1)中高層の事務所ビルが中心の商業地域である。博多駅は徒歩圏内であり官公庁にも近い。不動産需要は堅調で、地価も上昇傾向にある。 (2)博多駅東側の最寄駅から徒歩圏内の商業地で店舗、事務所等としての需要が高く、地価の上昇率も高い伸びで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅東３丁目３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	172万7,414 円／平米 571万831 円／坪
推定価格 平米 坪	194万5,068 円／平米 643万395 円／坪
標準価格 平米 坪	144万2,929 円／平米 477万323 円／坪
査定価格 平米 坪	152万 円／平米 502万5,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅東３丁目３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	102万9,673 円／平米 340万4,099 円／坪
推定価格 平米 坪	117万2,798 円／平米 387万7,270 円／坪
標準価格 平米 坪	130万3,109 円／平米 430万8,078 円／坪
査定価格 平米 坪	137万 円／平米 452万9,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡博多４Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅東３丁目３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	167万2,375 円／平米 552万8,872 円／坪
推定価格 平米 坪	162万3,665 円／平米 536万7,836 円／坪
標準価格 平米 坪	170万9,121 円／平米 565万354 円／坪
査定価格 平米 坪	179万 円／平米 591万7,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅東３丁目３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万8,077 円／平米 237万3,963 円／坪
推定価格 平米 坪	71万8,077 円／平米 237万3,963 円／坪
標準価格 平米 坪	137万2,996 円／平米 453万9,125 円／坪
査定価格 平米 坪	144万 円／平米 476万640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情