路線価 (2023) 福岡県福岡市博多区祇園町355-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市博多区福岡県福岡市博多区祇園町３５５番１
価格時点	2023 年
駅名	祇園駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 555万4,080 円
1平米当たり	1平米 168万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	7億9,700万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 793万4,400 円 1平米 240万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	8億1,000万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 806万6,640 円／坪 1平米 244万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は博多駅地区や天神地区周辺の商業地域である。需要者の中心はオフィス等の開発を行う中堅以上の不動産開発業者等である。オフィス賃貸市況は新規供給の増加で先行不透明感があるものの、優良開発素地不足により、その用地需要は割安感が残るエリアに波及する状況は依然として続いている。需要の中心となる価格帯は、容積率１００％あたりの価格が１坪１５０～２００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は、博多区及び中央区の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は、賃貸向けオフィスビルを開発するデベロッパー又は証券化目的で取得するＪリート等の機関投資家が想定される。市内オフィス市場は、博多コネクティッドや天神ビッグバンによる大型オフィスビルの大量供給を控えているものの、オフィス賃料は高止まりの状況にある。取引価格は面積にもよるが更地で１０億円～１５億円程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地周辺では新駅開業予定で、地域の更なる発展が期待できることから、物件が市場に出れば依然として需要が競合することが予想され、まだ買主が投資採算性を十分に考慮できる状況には至っていない。ただし、取引価格の上昇が続いており、比準価格と投資採算性を直接的に反映した収益価格との乖離も徐々に広がってきていることから、本件では、両価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象地上に中高層店舗兼事務所ビルを想定して収益価格を査定したが、試算の過程において想定要因が多数含まれており相対的な信頼性はやや劣る。一方、比準価格は、商業地域の取引事例を採用して試算しており市場の実態を把握した価格が査定された。従って、本件では、近時の需給動向を反映する比準価格が説得力を有するものとしてこれを中心とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	祇園駅南西方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	100.4 坪 (332 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市博多区福岡県福岡市博多区祇園町３５５番１
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域南側で市営地下鉄七隈線「櫛田神社前」駅が開業予定で、今後はオフィスを中心とした地域として成熟すると予測する。当地域のオフィス賃料上昇余力等次第であるが、もうしばらく地価上昇が続くと予測する。 (2)ＪＲ博多駅への接近性が良好な祇園地区は、オフィスビルの立地として優れ、周辺では地下鉄「櫛田神社前」駅が開業予定であり、発展的に推移するものと予測する。従って、地価は引き続き上昇を維持すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 859万5,600 円 1平米 260万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 819万8,880 円 1平米 248万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 859万5,600円 1平米 260万円
前年から次年への変動率 14.3 ％
2022年	1坪 694万2,600円 1平米 210万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 819万8,880円 1平米 248万円
前年から次年への変動率 16.2 ％
2019年	1坪 694万2,600円 1平米 210万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)福岡市は顕著な人口増加続く。銀行貸出金残高、住宅着工戸数は前年同月比プラス続く。有効求人倍率も回復傾向続く。個人消費も増加傾向。 (2)政令指定都市の中で人口増加が著しい福岡市には不動産投資マネーが流入し、博多区のオフィスビル、賃貸マンション等の開発を後押ししている。
地域要因
(1)優良オフィス物件の取引利回りは、低下傾向が顕著であり、地域の発展が期待できるエリアに対する用地需要は依然として旺盛。 (2)近隣地域は博多駅徒歩圏内に位置し、地下鉄新駅も開業予定であるため、利便性の向上が期待され、今後も安定的なオフィス需要が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区祇園町３５５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	172万7,414 円／平米 571万831 円／坪
推定価格 平米 坪	194万5,068 円／平米 643万395 円／坪
標準価格 平米 坪	258万6,527 円／平米 855万1,058 円／坪
査定価格 平米 坪	259万 円／平米 856万2,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡博多４Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区祇園町３５５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	178万3,219 円／平米 589万5,322 円／坪
推定価格 平米 坪	192万7,660 円／平米 637万2,844 円／坪
標準価格 平米 坪	278万5,636 円／平米 920万9,313 円／坪
査定価格 平米 坪	279万 円／平米 922万3,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡博多４Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区祇園町３５５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	167万2,375 円／平米 552万8,872 円／坪
推定価格 平米 坪	162万3,665 円／平米 536万7,836 円／坪
標準価格 平米 坪	276万6,039 円／平米 914万4,525 円／坪
査定価格 平米 坪	277万 円／平米 915万7,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央５ＫＤＨ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市博多区祇園町３５５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	227万869 円／平米 750万7,493 円／坪
推定価格 平米 坪	227万869 円／平米 750万7,493 円／坪
標準価格 平米 坪	231万7,213 円／平米 766万706 円／坪
査定価格 平米 坪	232万 円／平米 766万9,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	491 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情