路線価 (2023) 福岡県福岡市博多区西月隈3-22外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市博多区福岡県福岡市博多区西月隈３丁目２２番外
価格時点	2023 年
駅名	竹下駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	5億7,100万 円 (2331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万9,970 円 1平米 24万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5億7,800万 円 (2331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万9,888 円／坪 1平米 24万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、福岡市博多区及び周辺市内の路線商業地域、住商混在地域と判断した。主な需要者は沿道サービス施設として自社利用する法人が中心である。景気が緩やかに持ち直しているほか低金利政策の効果もあり、路線商業地の需要も堅調である。需要の中心となる価格帯は１㎡あたり２５万円前後であるが、取引される画地規模に大小があり、需要の中心となる価格帯を前後した単価での取引も見られる。 (2) 同一需給圏の範囲は、博多区及び周辺区内において店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域と判断される。需要者の中心は、ロードサイド型店舗の営業を目的とする法人等である。新型コロナウイルス感染症の長期化による影響で路線商業地の需要は一時的に落ち込んだが、現在は堅調に推移している。土地取引の中心となる価格帯は、画地の規模にばらつきがあり、立地条件や需要者の属性等により異なることから、一概に把握することが困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記２試算価格が得られた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した価格であるが、賃料や還元利回り等の想定においてやや不確定要素を含む。また、当該地域は自用の沿道サービス施設が多く、収益性より街路条件等が選好され、収益価格は低位に求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であり、現実市場の動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。収益価格は、商業地の収益性に着目した理論的な価格であるが、賃料、空室率の査定や還元利回り等の想定項目が多く、相対的に規範性が劣る。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	竹下駅東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	705.1 坪 (2331 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市博多区福岡県福岡市博多区西月隈３丁目２２番外
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	100 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	沿道サービス施設地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	50 m
面積	2000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、店舗や事業所が建ち並ぶ商業地域で都市計画道路による道路拡幅（計画幅員２５ｍ）も計画されており、やや発展的に推移するものと予測する。需要は底固く、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (2)当該地域の県道は都市計画道路であり、現在拡幅事業（計画幅員２５ｍ）が進行中である。拡幅事業の進行に伴い、路線商業地としての繁華性は将来的に高まっていくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道サービス施設地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 82万3,194 円 1平米 24万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 83万3,112 円 1平米 25万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 82万3,194円 1平米 24万9,000円
前年から次年への変動率 11.9 ％
2022年	1坪 72万4,014円 1平米 21万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 83万3,112円 1平米 25万2,000円
前年から次年への変動率 13.2 ％
2019年	1坪 72万4,014円 1平米 21万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、物価上昇や海外景気の下振れ等に注視する必要があるものの緩やかに持ち直している。博多区内の幹線道路沿いの商業地の土地需要は底固い。 (2)福岡市の成長性は全国的に注目されている。低金利政策の維持を背景に、市中心部の商業地の需要は強く、国内外の資本の流入が見受けられる。
地域要因
(1)県道の拡幅が計画されているが、現状では特段の変動は見られない。市内の主要幹線道路沿いの商業地で、地価も上昇が続いている。 (2)店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。地価の水準は、上昇基調で安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区西月隈３丁目２２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万6,008 円／平米 64万8,002 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,956 円／平米 76万235 円／坪
標準価格 平米 坪	24万288 円／平米 79万4,392 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区西月隈３丁目２２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万2,885 円／平米 93万5,218 円／坪
推定価格 平米 坪	29万9,858 円／平米 99万1,331 円／坪
標準価格 平米 坪	26万1,885 円／平米 86万5,792 円／坪
査定価格 平米 坪	26万2,000 円／平米 86万6,172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡博多４Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区西月隈３丁目２２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万6,995 円／平米 61万8,205 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,549 円／平米 75万5,583 円／坪
標準価格 平米 坪	24万3,656 円／平米 80万5,527 円／坪
査定価格 平米 坪	24万4,000 円／平米 80万6,664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区西月隈３丁目２２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万962 円／平米 49万9,080 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,188 円／平米 86万3,488 円／坪
標準価格 平米 坪	25万3,827 円／平米 83万9,152 円／坪
査定価格 平米 坪	25万4,000 円／平米 83万9,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	19.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	南西
側道幅員2	6.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情