路線価 (2023) 福岡県福岡市博多区住吉4-288外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市博多区福岡県福岡市博多区住吉４丁目２８８番外
価格時点	2023 年
駅名	博多駅 から 930m
路線価
1坪当たり	1坪 317万3,760 円
1平米当たり	1平米 96万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	9億6,100万 円 (712 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 446万3,100 円 1平米 135万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	9億6,800万 円 (712 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 449万6,160 円／坪 1平米 136万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、福岡市博多区西部、中央区東部の商業地域及び住商混在地域と判断した。主な需要者は店舗併用共同住宅を建設して収益を獲得する投資家であるが、オフィスビル、店舗等の敷地として自社利用目的で取得する法人も見られる。景気が緩やかに持ち直しているほか低金利政策の効果もあり、土地の需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は１㎡あたり１３０～１４０万円程度と上昇が続いている。 (2) 同一需給圏は、博多区及び中央区のうち駅から徒歩圏内の路線商業地域を圏域とする。主な需要者は、デベロッパー等不動産業者のほか不動産投資家及び自社ビル購入予定の法人等が考えられる。これまでのホテルやテナントビル等のほかマンション用地の需要が高まっており、住宅市場における不動産取引は活発化している。需要の中心となる土地の総額は、用途や規模等により開差があり把握が困難であるが、坪単価で４５０万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記２試算価格が得られた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した価格であるが、賃料や還元利回り等の想定においてやや不確定要素を含む。また、当該地域は自用の店舗、オフィス等の土地取得も多く、収益性よりも利便性等が選好され収益価格は低位に求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 採用した取引事例は近隣地域周辺の類似性の高い事例であり、比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格は費用項目及び利回り等各種想定要素が含まれるが、賃貸市場を反映した価格で一定の指標を示している。また、近隣地域は収益性を基礎に取引が決定される地域であるため考慮すべきである。よって、実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、更に代表標準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	博多駅南西方
距離	930 m
土地の状態
土地面積	215.4 坪 (712 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層の店舗、事務所、共同住宅等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市博多区福岡県福岡市博多区住吉４丁目２８８番外
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	29 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	住吉通り沿いの商業地域。
街路	３６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、住吉通り沿いの店舗、事業所を中心とした商業地域に一部共同住宅も見られる地域であり、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。需要が底堅く、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)博多駅から徒歩圏内の路線商業地域で、今後は更に高層化が進むものと予測する。当地域は立地的に多様な用途が見込めることから不動産取引も活発化しており、地価の上昇はしばらく続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 452万9,220 円 1平米 137万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 459万5,340 円 1平米 139万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 452万9,220円 1平米 137万円
前年から次年への変動率 11.6 ％
2022年	1坪 400万260円 1平米 121万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 459万5,340円 1平米 139万円
前年から次年への変動率 12.4 ％
2019年	1坪 400万260円 1平米 121万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、物価上昇や海外景気の下振れ等に注視する必要があるものの緩やかに持ち直している。法人の不動産投資は積極的な姿勢が継続している。 (2)県内の景気は生産活動及び個人消費いずれも持ち直しており、全体として緩やかな回復基調にある。
地域要因
(1)博多駅と渡辺通を結ぶ住吉通り沿いの商業地で店舗、事務所、共同住宅の敷地としての需要が高く、地価も上昇が続いている。 (2)博多駅から徒歩圏内で用途の多様性が見込まれるなか、マンション用地としての需要が高く、地価は引き続き上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区住吉４丁目２８８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	102万9,673 円／平米 340万4,099 円／坪
推定価格 平米 坪	117万2,798 円／平米 387万7,270 円／坪
標準価格 平米 坪	133万2,725 円／平米 440万5,989 円／坪
査定価格 平米 坪	136万 円／平米 449万6,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市博多区住吉４丁目２８８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	110万9,220 円／平米 366万7,081 円／坪
推定価格 平米 坪	124万5,791 円／平米 411万8,585 円／坪
標準価格 平米 坪	140万4,499 円／平米 464万3,274 円／坪
査定価格 平米 坪	143万 円／平米 472万7,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市博多区住吉４丁目２８８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	104万4,291 円／平米 345万2,426 円／坪
推定価格 平米 坪	108万5,068 円／平米 358万7,235 円／坪
標準価格 平米 坪	129万9,483 円／平米 429万6,091 円／坪
査定価格 平米 坪	133万 円／平米 439万6,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区住吉４丁目２８８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	172万7,414 円／平米 571万831 円／坪
推定価格 平米 坪	194万5,068 円／平米 643万395 円／坪
標準価格 平米 坪	144万9,380 円／平米 479万1,650 円／坪
査定価格 平米 坪	148万 円／平米 489万2,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情