路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区大濠1-13区133 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区大濠１丁目１３区１３３番
価格時点	2023 年
駅名	唐人町駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 224万8,080 円
1平米当たり	1平米 68万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	6億8,900万 円 (718 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 317万3,760 円 1平米 96万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	7億400万 円 (718 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 323万9,880 円／坪 1平米 98万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中央区大濠、浄水通り等、福岡市における高級住宅地域一帯と判定される。主たる需要者は分譲マンションデベロッパーであり、エンドユーザーの属性は医者、弁護士、会社役員等の富裕層である。当圏域は良好な居住環境と利便性を兼ね備え、需要は高い。一方供給は少なく、物件が出れば相場を上回る高値での取引も想定される。分譲マンションの販売価格は１億円強が中心的な価格帯と把握される。 (2) 同一需給圏は福岡市内の居住利便性が高い優良住宅地域である。需要者の中心は分譲マンション開発を行う不動産開発業者である。分譲マンション販売好調とマンション用地不足、さらに、継続している金融緩和によって、優良マンション用地の取得競争は再び激しさを増している。需要の中心となる価格帯は、容積率１００％あたりの価格が１坪１５０万円以上となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存するマンション適地の取引事例より試算したものであり、不動産市場の実態を反映した説得力の高い試算価格である。開発法による価格は、分譲マンション業者の投資採算性に着目した価格である。試算過程に想定要素を含むものの、販売価格や建築工事費等は適切に査定されている。したがって、比準価格及び開発法による価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 市内優良住宅地域では、主に分譲マンション業者の投資採算性を中心に価格形成されている。ただし、優良開発素地の需要競合で取引価格上昇は続いており、投資採算性だけでは依然として開発素地取得は難しく、現在の市場環境の実態も一定程度考慮せざるを得ない。従って、本件では、分譲マンション業者の投資採算性を最もよく反映している開発法による価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	唐人町駅　南東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	217.2 坪 (718 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模一般住宅、マンションが建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市中央区福岡県福岡市中央区大濠１丁目１３区１３３番
標準地の範囲
東	10 m
西	30 m
南	200 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	26 m
奥行き	26 m
面積	700 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、マンション、大規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。市内随一の高級住宅街として名声の高い地域であり、今後も良好な住環境を維持するものと予測する。 (2)使用資材等のグレードが高いマンションや住宅を中心とした高級住宅地域として一層成熟していくと予測する。分譲マンション販売好調で、用地の需要競合が再び激化しており、もうしばらく地価上昇が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 322万3,350 円 1平米 97万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 347万1,300 円 1平米 105万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 322万3,350円 1平米 97万5,000円
前年から次年への変動率 10.3 ％
2022年	1坪 287万6,220円 1平米 87万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 347万1,300円 1平米 105万円
前年から次年への変動率 12.6 ％
2019年	1坪 287万6,220円 1平米 87万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区の人口、世帯数は増加傾向にある。建築費は高止まりしているが、低金利等を背景に分譲マンション、戸建住宅の販売は好調である。 (2)福岡市は顕著な人口増加続く。銀行貸出金残高、住宅着工戸数は前年同月比プラス続く。有効求人倍率も回復傾向続く。個人消費も増加傾向。
地域要因
(1)大濠公園に隣接する閑静な住宅地域であり、特段の変動要因はない。 (2)分譲マンション販売好調であるが、ここのところ優良エリアの物件供給が非常に少ないため、優良エリアの用地需要は一層高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡中央４ＣＤＨ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区大濠１丁目１３区１３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	139万2,751 円／平米 460万4,435 円／坪
推定価格 平米 坪	126万6,137 円／平米 418万5,849 円／坪
標準価格 平米 坪	107万2,997 円／平米 354万7,328 円／坪
査定価格 平米 坪	111万 円／平米 366万9,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	23.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	28 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央５ＫＤＨ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区大濠１丁目１３区１３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	86万8,391 円／平米 287万901 円／坪
推定価格 平米 坪	86万8,391 円／平米 287万901 円／坪
標準価格 平米 坪	93万6,776 円／平米 309万6,981 円／坪
査定価格 平米 坪	96万5,000 円／平米 319万290 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区大濠１丁目１３区１３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	63万5,297 円／平米 210万292 円／坪
推定価格 平米 坪	65万6,474 円／平米 217万303 円／坪
標準価格 平米 坪	94万1,857 円／平米 311万3,779 円／坪
査定価格 平米 坪	97万 円／平米 320万6,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区大濠１丁目１３区１３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	63万5,348 円／平米 210万460 円／坪
推定価格 平米 坪	75万6,770 円／平米 250万1,882 円／坪
標準価格 平米 坪	105万1,069 円／平米 347万4,834 円／坪
査定価格 平米 坪	108万 円／平米 357万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情