路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区荒戸3-297-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区荒戸３丁目２９７番１
価格時点	2023 年
駅名	大濠公園駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 128万9,340 円
1平米当たり	1平米 39万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	5億9,100万 円 (1085 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 180万1,770 円 1平米 54万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5億8,800万 円 (1085 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 179万1,852 円／坪 1平米 54万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中央区北西部、早良区北東部の地下鉄空港線沿線。需要者の中心は、比較的小規模な画地については高所得者層の個人や法人で、まとまった規模の画地についてはマンションデベロッパーや投資法人が主体と判断する。大濠地区、西公園にも近い為、市内でも人気のエリアとしてマンション用地の需要が多い。画地の規模等により異なるので、市場の中心価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、地下鉄空港線沿線を中心とするマンション等の立地が見られる住宅地域で、早良区北東部も含む。需要者の中心は、小規模な画地については高所得者層の個人や法人、中大規模の画地についてはマンション開発業者が主体となっている。大濠地区に比較的近く、立地の優位性からマンション用地の需要は堅調である。画地の規模等により価格が異なるが、約１，０００㎡の共同住宅用地で５～６億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、標準地に比較的近いエリアの取引事例を基に求めたもので、市場性を反映した価格として実証的で説得力を持つ。開発法による価格は、７階建マンションの建設分譲を想定し求めた価格であり、費用性に着目した理論的な価格である。諸要因が想定である点には留意すべきであるが、マンションの利用が多い当該地域では十分尊重すべきものと考える。以上の各価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事例を中心に収集し求められた実証的な価格である。開発法による価格は、最有効使用である共同住宅の建設分譲を想定して求めた価格であり、費用性に着目した理論的な価格である。想定条件を含むが、マンション等の利用が多い当該地域では十分尊重すべきものと考える。よって以上の各価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、更には一般的要因の動向も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大濠公園駅　北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	328.2 坪 (1085 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市中央区福岡県福岡市中央区荒戸３丁目２９７番１
標準地の範囲
東	40 m
西	80 m
南	90 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	45 m
面積	1100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	利便性、住環境等に恵まれた地下鉄空港線沿線の住宅地域。
街路	６．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)分譲マンションや中規模住宅が混在する住宅地域で、金融緩和政策を背景に市外からの投資需要も多く、マンション適地の取引価格は当面上昇基調が続くものと予測される。 (2)中規模住宅や分譲マンションが多い住宅地域で、交通利便性が良好であることから、今後未利用地でのマンション等の建設が進むと予測する。マンションの取引も堅調で、今後も地価は上昇傾向で推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 185万1,360 円 1平米 56万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 185万1,360 円 1平米 56万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 185万1,360円 1平米 56万円
前年から次年への変動率 11.7 ％
2022年	1坪 161万3,328円 1平米 48万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 185万1,360円 1平米 56万円
前年から次年への変動率 11.1 ％
2019年	1坪 161万3,328円 1平米 48万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和政策等による豊富な投資マネ－が地価上昇をもたらしてきたが、日銀の緩和修正による金利上昇の影響が注視される。 (2)景気の穏やかな回復と相まって、居住用不動産に対する需要は、自用及び投資物件何れも堅調である。
地域要因
(1)大濠公園や西公園に近く、利便性と環境に恵まれた人気のある住宅エリアである。金利上昇はあるが、当面地価上昇が続くと考えられる。 (2)一般住宅やマンションが混在する地下鉄沿線の住宅地域である。マンション用地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区荒戸３丁目２９７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万6,136 円／平米 121万446 円／坪
推定価格 平米 坪	40万3,848 円／平米 133万5,121 円／坪
標準価格 平米 坪	51万2,497 円／平米 169万4,315 円／坪
査定価格 平米 坪	51万2,000 円／平米 169万2,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区荒戸３丁目２９７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万6,819 円／平米 180万7,784 円／坪
推定価格 平米 坪	60万3,141 円／平米 199万3,984 円／坪
標準価格 平米 坪	55万3,340 円／平米 182万9,342 円／坪
査定価格 平米 坪	55万3,000 円／平米 182万8,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区荒戸３丁目２９７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	46万8,868 円／平米 155万78 円／坪
推定価格 平米 坪	49万1,629 円／平米 162万5,325 円／坪
標準価格 平米 坪	57万5,678 円／平米 190万3,191 円／坪
査定価格 平米 坪	57万6,000 円／平米 190万4,256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区荒戸３丁目２９７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万8,149 円／平米 131万6,281 円／坪
推定価格 平米 坪	45万1,099 円／平米 149万1,333 円／坪
標準価格 平米 坪	56万8,851 円／平米 188万621 円／坪
査定価格 平米 坪	56万9,000 円／平米 188万1,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区荒戸３丁目２９７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	40万5,211 円／平米 133万9,628 円／坪
推定価格 平米 坪	44万3,599 円／平米 146万6,538 円／坪
標準価格 平米 坪	58万4,452 円／平米 193万2,198 円／坪
査定価格 平米 坪	58万4,000 円／平米 193万704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情