路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区草香江2-12区220-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区草香江２丁目１２区２２０番１
価格時点	2023 年
駅名	六本松駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 138万8,520 円
1平米当たり	1平米 42万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	9億8,400万 円 (1640 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 198万3,600 円 1平米 60万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	9億9,200万 円 (1640 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 200万130 円／坪 1平米 60万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、中央区の利便性の高い住宅地域。需要者は分譲マンション業者が中心となる。中央区は新築分譲マンションの成約戸数が伸びており、Ｒ４／８在庫は前年同月比で半分以下まで減少した。ただし、用地費のほか建築費も高騰しており、今後コスト増加分を販売価格に上乗せできるか不透明。需要価格帯は分譲マンション素地で容積率１００％当たり坪１００万円。新築分譲マンションは戸当たり５０００～６０００万円。 (2) 同一需給圏は福岡市の中央区西部で、草香江・六本松・鳥飼等を中心とした高所得者層向けの分譲マンションが供給されるエリアである。需要者の中心はマンションデベロッパー等である。中央区、早良区では高所得者層向けの大規模マンションのプロジェクトが進行中で、販売動向も堅調に推移しており、当該地域の良好な居住環境と相俟って、地価は上昇基調で推移している。地価は容積率１００％当り坪１００万円程度と高値圏で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は近隣地域と住環境が類似する更地の取引事例を重視して試算した。開発法による価格は分譲マンションの投資採算性から試算した素地価格で、有力な価格の指標となる。以上より、市場取引の実情を反映する比準価格と投資採算性からみた開発法価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上記のとおり比準価格と開発法による価格が求められた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。開発法による価格は、分譲マンションを建築販売することを想定したもので、算定の過程で想定要素を含むが、デベロッパー等の投資採算性に着目した手法で規範性は高い。本件では、両試算価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	六本松　北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	496.1 坪 (1640 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層マンションが多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市中央区福岡県福岡市中央区草香江２丁目１２区２２０番１
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	80 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	40 m
面積	1600 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	８．４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大濠公園にも近い区画整然とした上品等の住宅地域。これまで数多くの分譲マンションが建設されており、熟成した街並みを形成している。現在は中古マンションのリノベ再販が多い。地価は上昇基調が継続している。 (2)分譲マンションが建ち並ぶ住宅地域である。大濠公園との接近性や六本松地区の開発と相俟って、近隣地域は共同住宅地域としての選好性が高く、マンション需要は旺盛であり、地価上昇が続いている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 200万130 円 1平米 60万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 206万6,250 円 1平米 62万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 200万130円 1平米 60万5,000円
前年から次年への変動率 10.3 ％
2022年	1坪 179万8,464円 1平米 54万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 206万6,250円 1平米 62万5,000円
前年から次年への変動率 11.2 ％
2019年	1坪 179万8,464円 1平米 54万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中央区の過去５年人口変動率は＋６．８％で、博多区（＋９．５％）に次いで増加率が高い。 (2)ロシアによるウクライナ侵攻や中国のゼロコロナ政策等による物価高の反面、資金は不動産市場に流れ込み、引き続き地価は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)令和４年１月以降の草香江１・２丁目エリアの建築確認は３棟（すべてＲＣ造共同住宅）。 (2)高所得者層向けのマンション適地として、積極的な取引が散見される当該地域では、地価は顕著な上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区草香江２丁目１２区２２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万1,182 円／平米 297万9,308 円／坪
推定価格 平米 坪	90万1,182 円／平米 297万9,308 円／坪
標準価格 平米 坪	64万2,325 円／平米 212万3,526 円／坪
査定価格 平米 坪	66万8,000 円／平米 220万8,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央５ＫＤＨ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区草香江２丁目１２区２２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	86万8,391 円／平米 287万901 円／坪
推定価格 平米 坪	86万8,391 円／平米 287万901 円／坪
標準価格 平米 坪	60万5,573 円／平米 200万2,024 円／坪
査定価格 平米 坪	63万 円／平米 208万2,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区草香江２丁目１２区２２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	66万9,427 円／平米 221万3,126 円／坪
推定価格 平米 坪	69万3,526 円／平米 229万2,797 円／坪
標準価格 平米 坪	59万6,325 円／平米 197万1,450 円／坪
査定価格 平米 坪	62万 円／平米 204万9,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区草香江２丁目１２区２２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	63万5,297 円／平米 210万292 円／坪
推定価格 平米 坪	65万6,474 円／平米 217万303 円／坪
標準価格 平米 坪	57万4,343 円／平米 189万8,778 円／坪
査定価格 平米 坪	59万7,000 円／平米 197万3,682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情