路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区平尾3-317 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区平尾３丁目３１７番
価格時点	2023 年
駅名	西鉄平尾駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 97万5,270 円
1平米当たり	1平米 29万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	4億300万 円 (983 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 135万5,460 円 1平米 41万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	3億9,600万 円 (983 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 133万2,318 円／坪 1平米 40万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね中央区南部及び南区北部の西鉄天神大牟田線沿線の住宅地域である。主な需要者は、共同住宅を管理・分譲する不動産業者やマンション開発業者を中心に一般企業等もみられる。特に、高級住宅地として人気の高い住宅地区では、大手デベロッパーの取得意欲も根強く、不動産取引も活発化している。需要の中心となる価格帯は規模により開差はあるが、容積率１００％当り坪９０万円前後である。 (2) 同一需給圏は福岡市中央区南部、南区北部の住宅地が中心であるが、マンション用地の不足から福岡市内のマンション適地となり得る住宅地域一体と判断した。前者の地域は市内でも名声の高い、選好性の強い住宅地で、主たる需要は規模を有する土地については、マンションデベロッパーが中心となる。マンション用地の不足から、マンション適地の取得競争は過熱しており、市場価格の中心となる価格帯は容積率１００％当たり坪８０万円～９０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用した取引事例はいずれも人気の高い住宅地の事例から試算しており、比準価格の精度は高い。一方、分譲マンション用地の需要者は、投資採算性より意思決定を行う開発業者や投資法人等で、開発法による価格は、これら需要者の視点を具現化した価格である。したがって、市場の動向を反映した比準価格を中心に開発法による価格を関連づけ、更に代表標準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、マンション開発素地の取引事例を中心に試算されており、規範性が高い。一方開発法による価格は、主たる需要者であるマンションデベロッパーの投資採算性に着目して求められた価格であるが、試算の過程において想定項目が多数介在することから規範性にやや劣ると判断した。したがって本件では市場の実態をより反映した比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西鉄平尾駅　西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	297.3 坪 (983 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市中央区福岡県福岡市中央区平尾３丁目３１７番
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	120 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	33 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	規模が大きな土地が多い閑静な優良住宅地域
街路	５．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)優良住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持するものと予測する。分譲マンション用地不足が顕著で、特に希少性の高い当地域では更に一段高の需要がみられ、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)選好性の高い優良住宅地である。マンション用地の不足から、マンションデベロッパーの用地取得意欲は旺盛であり、マンション適地である当該地域の地価は引き続き上昇傾向にて推移すると予想する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 138万1,908 円 1平米 41万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 134万2,236 円 1平米 40万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 138万1,908円 1平米 41万8,000円
前年から次年への変動率 11.1 ％
2022年	1坪 121万9,914円 1平米 36万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 134万2,236円 1平米 40万6,000円
前年から次年への変動率 9.2 ％
2019年	1坪 121万9,914円 1平米 36万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中央区の土地取引件数は前年より若干減少しているが、新設住宅着工戸数は持家・貸家・分譲いずれも前年を上回っている。 (2)中央区の人口、世帯数は増加傾向で推移している。割安な戸建用地、マンション用地が地価上昇を牽引する形で、地価は上昇率を拡大させている。
地域要因
(1)人気エリアでマンションに適した土地が多く、希少性が高いことから需要は根強く、さらに一段高となっており、地価は引き続き上昇傾向にある。 (2)マンション用地の不足から、デベロッパーの用地取得意欲は旺盛である。優良住宅地である当地域での用地取得需要は強く、地価は上昇傾向で推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区平尾３丁目３１７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万6,039 円／平米 101万1,765 円／坪
推定価格 平米 坪	32万8,992 円／平米 108万7,648 円／坪
標準価格 平米 坪	40万3,176 円／平米 133万2,900 円／坪
査定価格 平米 坪	40万3,000 円／平米 133万2,318 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央５ＫＤＨ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区平尾３丁目３１７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	41万5,659 円／平米 137万4,169 円／坪
推定価格 平米 坪	41万5,659 円／平米 137万4,169 円／坪
標準価格 平米 坪	43万7,536 円／平米 144万6,494 円／坪
査定価格 平米 坪	43万8,000 円／平米 144万8,028 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央５ＫＤＨ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区平尾３丁目３１７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	36万3,210 円／平米 120万772 円／坪
推定価格 平米 坪	38万5,388 円／平米 127万4,093 円／坪
標準価格 平米 坪	41万9,813 円／平米 138万7,902 円／坪
査定価格 平米 坪	42万 円／平米 138万8,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市中央区平尾３丁目３１７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万7,121 円／平米 91万6,162 円／坪
推定価格 平米 坪	33万9,066 円／平米 112万952 円／坪
標準価格 平米 坪	41万1,488 円／平米 136万379 円／坪
査定価格 平米 坪	41万1,000 円／平米 135万8,766 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情