路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区港2-10-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区港２丁目１０番８
価格時点	2023 年
駅名	大濠公園駅 から 620m
路線価
1坪当たり	1坪 112万4,040 円
1平米当たり	1平米 34万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2億800万 円 (424 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 161万9,940 円 1平米 49万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2億400万 円 (424 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 158万6,880 円／坪 1平米 48万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中央区及び博多区内の駅徒歩圏を中心とする住宅地域である。カネ余りの状況が続いており、優良開発素地については依然として高値で取引されている。物件不足で居住利便性がやや劣るとみられていたエリアへの開発素地需要波及は続いており、特に対象標準地のように天神エリアへの接近性に優れているエリアに対する需要は引き続き旺盛。中心となる価格帯は、容積率１００％あたりの価格が１坪８０万円程度である。 (2) 同一需給圏は福岡市中央区、早良区のうち、地下鉄空港線沿線の各駅から徒歩圏内に位置する住宅地域である。主たる需要者は賃貸マンションの建築を企図する不動産業者が中心となる。市内中心部での地価の上昇、建築費の上昇等から、マンション用地の取得需要が周辺地域に向かっており、当エリアは交通利便性が高いことも相まって、需要者の取得意欲は強い。取引の中心となる価格帯は、立地、用途、規模によって異なる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は天神地区への接近性に優れており、居住利便性も向上していることから、物件が市場に出れば需要が競合する状況が続いており、依然として買主が投資採算性を十分に考慮できる状況には至っていない。したがって、本件ではこうした市場の実態を踏まえ、比準価格をやや重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格も比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、対象不動産と類似性の高い共同住宅適地の取引事例を中心に試算されており、規範性が高い。一方収益価格は、周辺では中高層共同住宅等も見られ、収益性に基づく価格形成がなされているものの、試算の過程において想定項目が多数介在することから規範性にやや劣ると判断した。したがって本件では市場の実態をより反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大濠公園駅北東方
距離	620 m
土地の状態
土地面積	128.3 坪 (424 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層住宅の中に事業所が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市中央区福岡県福岡市中央区港２丁目１０番８
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)漁港と市場近くの水産業関連事業所等が多い地域であるが都心接近性高く、今後は共同住宅中心の地域として成熟すると予測する。マンション用地に対する需要が旺盛で、地価はもうしばらく強含みで推移すると予測する。 (2)投資家の賃貸マンションの取得需要は引き続き旺盛で、賃貸マンション用地は高値取引が目立つ。天神地区への接近性に優れ、マンション適地で地価に割安感の残る当地域の地価は、今後も上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 168万6,060 円 1平米 51万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 159万6,798 円 1平米 48万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 168万6,060円 1平米 51万円
前年から次年への変動率 16.7 ％
2022年	1坪 138万8,520円 1平米 42万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 159万6,798円 1平米 48万3,000円
前年から次年への変動率 14.3 ％
2019年	1坪 138万8,520円 1平米 42万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)福岡市は顕著な人口増加続く。銀行貸出金残高、住宅着工戸数は前年同月比プラス続く。有効求人倍率も回復傾向続く。個人消費も増加傾向。 (2)中央区の人口、世帯数は増加傾向で推移している。割安な戸建用地、マンション用地が地価上昇を牽引する形で、地価は上昇率を拡大させている。
地域要因
(1)区域内に格別の変動はないが、マンション用地不足は継続しており、その需要は、利便性を有するがまだ割安感を残すエリアへ波及する状況続く。 (2)市中心部での地価上昇を背景に、市中心部への接近性に優れる一方、割安感の残る当地域にもマンション需要が向かっており、地価は上昇傾向で推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区港２丁目１０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万8,219 円／平米 191万1,592 円／坪
推定価格 平米 坪	56万6,881 円／平米 187万4,109 円／坪
標準価格 平米 坪	56万6,881 円／平米 187万4,109 円／坪
査定価格 平米 坪	56万7,000 円／平米 187万4,502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区港２丁目１０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万6,136 円／平米 121万446 円／坪
推定価格 平米 坪	40万3,848 円／平米 133万5,121 円／坪
標準価格 平米 坪	39万6,318 円／平米 131万227 円／坪
査定価格 平米 坪	39万6,000 円／平米 130万9,176 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡博多４Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市中央区港２丁目１０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万8,957 円／平米 105万4,472 円／坪
推定価格 平米 坪	36万1,059 円／平米 119万3,661 円／坪
標準価格 平米 坪	49万6,642 円／平米 164万1,898 円／坪
査定価格 平米 坪	49万7,000 円／平米 164万3,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市中央区港２丁目１０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万8,761 円／平米 131万8,304 円／坪
推定価格 平米 坪	44万2,344 円／平米 146万2,389 円／坪
標準価格 平米 坪	48万1,332 円／平米 159万1,284 円／坪
査定価格 平米 坪	48万1,000 円／平米 159万186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市中央区港２丁目１０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万6,072 円／平米 130万9,414 円／坪
推定価格 平米 坪	41万5,876 円／平米 137万4,886 円／坪
標準価格 平米 坪	48万5,270 円／平米 160万4,303 円／坪
査定価格 平米 坪	48万5,000 円／平米 160万3,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情