路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区薬院4-327 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区薬院４丁目３２７番
価格時点	2023 年
駅名	薬院大通駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 158万6,880 円
1平米当たり	1平米 48万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	9億7,900万 円 (1419 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 228万1,140 円 1平米 69万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	9億7,900万 円 (1419 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 228万1,140 円／坪 1平米 69万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、福岡市中央区内の最寄駅徒歩圏内、特に薬院・平尾・赤坂・六本松・桜坂を中心とする地区である。需要者の中心はマンションデベロッパーで、不動産投資ファンド等の需要も期待できる。近年分譲の大型マンションも着実な販売動向で推移している。付近は物件不足による需給のアンバランスの為、取引価格は上昇傾向が続いている。取引規模や取引価格帯にバラツキがあるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏の範囲は、中央区の利便性の高い住宅地域。需要者は分譲マンション業者が中心となる。中央区は新築分譲マンション成約戸数が伸びており、Ｒ４／８在庫は前年同月比で半分以下まで減少した。地域の名声が高いエリアだが、分譲価格は上限に近く、用地費の増加と建築費の増加をどこまで価格転嫁できるかは不透明。需要価格帯は分譲マンション素地で容積率１００％当たり坪１１０万円。新築分譲マンションは戸当たり６０００～８０００万円。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は標準地と類似する都心近接で利便性に恵まれた地域の取引事例より求めた価格で、実証的な価格として規範性が高い。また、開発法による価格は、標準地上に分譲マンションを建築販売することを想定したもので、中央区の優良な分譲マンション適地である薬院浄水通り界隈においては、十分に考慮すべき価格と判断した。このため両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は近隣地域と住環境が類似する更地の取引事例を重視して試算した。開発法による価格は分譲マンションの投資採算性から試算した素地価格で、有力な価格の指標となる。分譲マンション業者は建設用地の仕入れがスムーズに行えておらず、高値でも仕入れざるをえない市況にある。以上より、市場取引の実情を反映する比準価格を重視し、投資採算性からみた開発法価格を勘案し、さらに代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	薬院大通駅南西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	429.2 坪 (1419 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模一般住宅、マンションが混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市中央区福岡県福岡市中央区薬院４丁目３２７番
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	45 m
面積	1350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	高品等のマンションが多い、市内でも人気の高い住宅地域
街路	１３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都心に近接する中高層共同住宅を中心とした閑静な住宅地域で、福岡市内でも選考性の高いエリアである。優良物件が多いエリアとして、福岡市外からの投資需要も多く、地価上昇も続くと予測する。 (2)中央区でも屈指の高級住宅街として認識されている。開発余地のある土地は少なく、今後も現状を維持するものと予測する。地価は上昇傾向を維持している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 234万7,260 円 1平米 71万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 230万976 円 1平米 69万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 234万7,260円 1平米 71万円
前年から次年への変動率 14.4 ％
2022年	1坪 199万3,518円 1平米 60万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 230万976円 1平米 69万6,000円
前年から次年への変動率 14.4 ％
2019年	1坪 199万3,518円 1平米 60万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)都心回帰現象や金融緩和基調の継続を背景に、都心接近性に優れた中央区内住宅地の需要は堅調に推移している。 (2)中央区の過去５年人口変動率は＋６．８％で、博多区（＋９．５％）に次いで増加率が高い。
地域要因
(1)市内でも特に良好な住環境を有するマンション適地で、高級住宅エリアとして底堅い需要がある。 (2)令和４年１月以降の薬院４丁目・浄水通りエリアの建築確認は２棟（共同住宅１棟、店舗ビル１棟）。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区薬院４丁目３２７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	63万5,348 円／平米 210万460 円／坪
推定価格 平米 坪	75万6,770 円／平米 250万1,882 円／坪
標準価格 平米 坪	75万9,047 円／平米 250万9,409 円／坪
査定価格 平米 坪	75万8,000 円／平米 250万5,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区薬院４丁目３２７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万9,043 円／平米 184万8,196 円／坪
推定価格 平米 坪	61万4,947 円／平米 203万3,015 円／坪
標準価格 平米 坪	70万4,407 円／平米 232万8,770 円／坪
査定価格 平米 坪	70万3,000 円／平米 232万4,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央５ＫＤＨ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区薬院４丁目３２７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万916 円／平米 188万7,448 円／坪
推定価格 平米 坪	61万3,735 円／平米 202万9,008 円／坪
標準価格 平米 坪	68万3,447 円／平米 225万9,476 円／坪
査定価格 平米 坪	68万2,000 円／平米 225万4,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	246 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区薬院４丁目３２７番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万8,219 円／平米 191万1,592 円／坪
推定価格 平米 坪	56万6,881 円／平米 187万4,109 円／坪
標準価格 平米 坪	69万9,853 円／平米 231万3,714 円／坪
査定価格 平米 坪	69万8,000 円／平米 230万7,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情