路線価 (2023) 北海道札幌市豊平区月寒東1条7-576-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市豊平区北海道札幌市豊平区月寒東１条７丁目５７６番９
価格時点	2023 年
駅名	月寒中央駅 から 340m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,430万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万2,430 円 1平米 15万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3,430万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万2,430 円／坪 1平米 15万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、国道後背の月寒東地区の住宅地域を主とした豊平区等の住宅地域。主たる需要者は地縁的選好性によって豊平区内を中心とした市内在住の個人が中心であるが地下鉄駅に比較的近いことから共同住宅としての需要もある地域で、需給動向は堅調に推移している。土地は２２０㎡前後で、総額３，４００万円程度が取引の中心であり、建物については中古物件が多く築年数によってまちまちである。 (2) 同一需給圏は豊平区の概ね地下鉄徒歩圏内に存する月寒東地区等の住宅地域である。需要者の中心は市内居住者や共同住宅への投資家等である。買い物施設等も適所に配置され、月寒中央駅徒歩圏内で居住環境が良好なため、建築費や金利動向等に留意する必要はあるが、今後も需要は安定的と見られる。土地取引総額は３４００～３５００万円程度で、新築及び中古の戸建物件の取引価格は面積や建物築年数によりまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 月寒東地区の既成住宅地域という地域の特性を踏まえ、価格牽連性を有する取引事例を採用して比準価格を求め、当該更地に最有効使用の収益物件を想定して収益価格を求めたが開差が生じた。周辺には収益物件も見られるが、収益価格を求める過程で想定要素を多く含んでおり、昨今の市場動向による収益予測の不確実性も考慮し、本評価においては収益価格を参考にとどめ、市場性を反映した比準価格を代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額として決定した。 (2) 比準価格は投資採算性を考慮して取引が成立したと判断される事例からも求めており、市場の実態を反映した価格である。当該地域は、旧来からの既存住宅地で共同住宅も存在するが、地価の上昇ほどには賃料が上昇しておらず、純粋な賃料収益のみで価格が決定されるまでには至っていない。したがって価格牽連性の高い取引事例を採用した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討、地域経済等も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	月寒中央駅北東方
距離	340 m
土地の状態
土地面積	66.8 坪 (221 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等の建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市豊平区北海道札幌市豊平区月寒東１条７丁目５７６番９
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　　　　　　　５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	４５ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道後背の住宅地域で、地下鉄駅の比較的近くに位置し、近くで大型の商業施設や医療学校がオープンした。今後もこの環境を維持し、一般的要因の動向を反映して地価の上昇傾向が続くものと思料される。 (2)水源地通背後の古くから拓けた住宅地域で、コロナ禍中においても戸建住宅への需要は堅調であり、今後の市住月寒団地建替えの基本計画策定や月寒体育館の更新等による影響も注目される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 51万2,430 円 1平米 15万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 51万2,430 円 1平米 15万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
前年から次年への変動率 14.8 ％
2022年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
前年から次年への変動率 14.8 ％
2019年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)札幌市の経済動向は持ち直しの動きが見られ、豊平区の地価動向は上昇傾向が続いている。 (2)豊平区は総人口、生産年齢人口は近年微増傾向で、老年人口は増加傾向である。金利や融資条件の影響等により物件の選別化が進むものと見られる。
地域要因
(1)地下鉄駅に比較的近く周辺地域では商業施設が開業して利便性の向上も見られ、地価水準は上昇傾向にある。 (2)当該地域は一般住宅、アパート等の混在する既成住宅地域で、住環境等比較的良好であり、相応の需要が期待される。
個別的要因	(1)特にない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231101105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区月寒東１条７丁目５７６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,831 円／平米 67万559 円／坪
推定価格 平米 坪	19万7,008 円／平米 65万1,308 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,006 円／平米 58万5,182 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231101105 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区月寒東１条７丁目５７６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,600 円／平米 45万4,906 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,650 円／平米 44万1,847 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,650 円／平米 44万1,847 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2221101105 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区月寒東１条７丁目５７６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,334 円／平米 43万4,190 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,334 円／平米 43万4,190 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,534 円／平米 47万4,523 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231101105 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区月寒東１条７丁目５７６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,906 円／平米 39万3,103 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,492 円／平米 38万1,817 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,194 円／平米 42万503 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情