路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区大名1-15外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区大名１丁目１５番外
価格時点	2023 年
駅名	赤坂駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 383万4,960 円
1平米当たり	1平米 116万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	13億3,000万 円 (869 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 505万8,180 円 1平米 153万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	13億4,000万 円 (869 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 509万1,240 円／坪 1平米 154万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中央区、博多区における高度商業地の周辺商業地で、事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心はオフィス用地の取得を目的とした不動産会社が中心となる。オフィスの空室率はやや高い水準が続くが、オフィス開発を目的とした売買需要は根強く、市内中心部の周辺エリアで取得を検討する動きが引き続き見られる。取引価格は、立地、用途、規模により異なり、需要の中心となる価格帯は把握が困難である。 (2) 同一需給圏は、中央区、博多区のうち、都心商業地に比較的近い地域からその外縁部に至る商業地域である。需要者の中心は、収益物件の建設を目的とした一般事業法人、不動産会社及び不動産ファンド等である。都心天神に近く、人気の高い大名地区においては、事務所ビルや賃貸マンション等の収益物件への開発意欲は依然として強く、投資需要は堅調に推移している。用途、規模等により取引価格が異なるため、需要の中心価格帯は把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、福岡市中央区の中心商業地の取引事例のうち天神、赤坂、大名地区等の取引事例を中心に試算しており、市場の実態を反映した価格であると言える。一方、収益価格は対象不動産に係る需要者が収益性、投資採算性を重視して取引を行うことを反映しているが、その試算の過程においては想定項目が多数介在することからやや規範性に劣ると判断した。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から商業地等の取引事例を収集して得た実証的な価格である。収益価格は、投資用不動産等の商業地において重視すべき価格であるが、土地価格に見合う賃料等の把握は困難な場合もあり、また想定項目が多数介在することからやや規範性に劣る。よって、実証的な比準価格を標準として収益価格を関連づけ代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	赤坂駅南東方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	262.9 坪 (869 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	ホテル
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、ホテル、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市中央区福岡県福岡市中央区大名１丁目１５番外
標準地の範囲
東	180 m
西	35 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	32 m
面積	850 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)赤坂エリアのオフィス空室率の上昇は一服しており、現状は横ばいで推移している。投資家のオフィス取得意欲は根強く、オフィス適地は高値で取引されることから、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (2)築浅の事務所ビル等も多くなり、当該地域は更に発展していくものと予測する。人気の大名地区に存しており、投資需要は強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 515万7,360 円 1平米 156万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 525万6,540 円 1平米 159万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 515万7,360円 1平米 156万円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2022年	1坪 479万3,700円 1平米 145万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 525万6,540円 1平米 159万円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2019年	1坪 479万3,700円 1平米 145万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)オフィスの空室率はやや高止まりしているが、投資家のオフィス取得意欲は強く、大型入札案件では高値取引も見られる。地価は上昇傾向で推移。 (2)景況感の回復や低金利等を背景に、不動産需要は底堅い。地価も上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)オフィスの開発意欲は依然強いものの、地価上昇や建築費の上昇を受け、投資採算性の観点から用地需要は当地域のような周辺地域へ向かっている。 (2)都心天神に近接した商業地域である。当該地域の前面道路沿いには、築浅の事務所ビル等も見られ、商業地域としての繁華性は増している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区大名１丁目１５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	104万4,291 円／平米 345万2,426 円／坪
推定価格 平米 坪	108万5,068 円／平米 358万7,235 円／坪
標準価格 平米 坪	149万2,528 円／平米 493万4,298 円／坪
査定価格 平米 坪	149万 円／平米 492万5,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区大名１丁目１５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	166万1,000 円／平米 549万1,266 円／坪
推定価格 平米 坪	201万2,627 円／平米 665万3,745 円／坪
標準価格 平米 坪	164万6,994 円／平米 544万4,962 円／坪
査定価格 平米 坪	165万 円／平米 545万4,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区大名１丁目１５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	96万7,988 円／平米 320万168 円／坪
推定価格 平米 坪	106万2,851 円／平米 351万3,785 円／坪
標準価格 平米 坪	147万4,135 円／平米 487万3,490 円／坪
査定価格 平米 坪	147万 円／平米 485万9,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区大名１丁目１５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	101万6,388 円／平米 336万179 円／坪
推定価格 平米 坪	110万7,863 円／平米 366万2,595 円／坪
標準価格 平米 坪	147万7,151 円／平米 488万3,461 円／坪
査定価格 平米 坪	148万 円／平米 489万2,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情