路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区清川2-4号13-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区清川２丁目４号１３番１
価格時点	2023 年
駅名	薬院駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3億1,000万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 206万9,556 円 1平米 62万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	3億1,100万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 207万6,168 円／坪 1平米 62万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中央区及び博多区において、地下鉄空港線沿線等の共同住宅を中心とする地域である。需要者の中心は、賃貸向け共同住宅を開発するデベロッパー又は証券化目的で取得するＪリート等の機関投資家が想定される。都心部への交通利便性に優れ、土地価格に割安感がある近隣地域は開発用地の取得が活発であり、土地価格は上昇している。市場の中心価格帯は容積率１００％当たり坪単価で５０万円～６０万円の水準にある。 (2) 同一需給圏は天神・博多地区への接近性が良好かつ共同住宅が建築可能な地域である。需要者の中心は、賃貸マンション経営目的の不動産業者又は個人を含む投資家等である。都心への接近性は良好であるものの、相対的に割安な地域であったが、その利便性が改めて評価される形となり、土地の取得需要は大きく高まっている。需要の中心となる価格帯は規模によって大きく異なるため見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中高層の共同住宅が建ち並ぶ商業地域であることから、最有効使用の店舗兼共同住宅の建築を前提とした収益価格を査定したが、試算の特性として、間取り、仕様等の想定要因を多数含んでいる。一方、比準価格は類似性の高い取引事例を中心として査定しており、市場の実態を反映し説得力を有する。従って、本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法と収益還元法を適用し、試算価格を求めた。比準価格は、同一需給圏内に存する複数の取引事例を比較検討し求められた、客観的かつ実証的な価格である。一方、収益価格は、計算過程に想定要素を多く含むことから客観性に欠け、説得力が低位である。よって、本件では、現実の市場性を反映し、説得力に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考にするとともに、代表標準地との均衡を考慮した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	薬院駅　南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.6 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	11.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市中央区福岡県福岡市中央区清川２丁目４号１３番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	140 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	26 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	１１．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は天神地区へのアクセスが良好で、賃貸マンションが相次いで供給されているため、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。 (2)店舗、事務所のほか、共同住宅も存する商業地域である。都心への接近性を活かした賃貸マンションのニーズが高まってきており地価は力強い上昇傾向を見せている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 211万5,840 円 1平米 64万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 213万5,676 円 1平米 64万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 211万5,840円 1平米 64万円
前年から次年への変動率 18.1 ％
2022年	1坪 175万2,180円 1平米 53万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 213万5,676円 1平米 64万6,000円
前年から次年への変動率 18.5 ％
2019年	1坪 175万2,180円 1平米 53万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響により経済は停滞しているが、天神ビッグバンや金融緩和政策等により中央区には投資マネーが流入している。 (2)中央区の人口・世帯数は増加傾向である。新型コロナウイルス感染症や原材料価格の上昇等の不安要素はあるものの、土地取得需要は依然堅調である。
地域要因
(1)収受できる賃料水準と比較して土地価格に割安感が認められ、天神地区へのアクセスが良好なため、開発用地の取得競争が過熱している。 (2)都心への接近性に優れており、賃貸マンション用地としての取得需要が強い。従前は相対的に割安であったため、地価は力強い上昇を見せている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区清川２丁目４号１３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万992 円／平米 287万9,500 円／坪
推定価格 平米 坪	92万4,994 円／平米 305万8,030 円／坪
標準価格 平米 坪	64万1,911 円／平米 212万2,158 円／坪
査定価格 平米 坪	67万4,000 円／平米 222万8,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区清川２丁目４号１３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万1,222 円／平米 202万700 円／坪
推定価格 平米 坪	68万2,735 円／平米 225万7,122 円／坪
標準価格 平米 坪	59万7,842 円／平米 197万6,466 円／坪
査定価格 平米 坪	62万8,000 円／平米 207万6,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区清川２丁目４号１３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万9,673 円／平米 185万279 円／坪
推定価格 平米 坪	55万9,673 円／平米 185万279 円／坪
標準価格 平米 坪	62万480 円／平米 205万1,307 円／坪
査定価格 平米 坪	65万2,000 円／平米 215万5,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡博多４Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市中央区清川２丁目４号１３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万1,786 円／平米 162万5,845 円／坪
推定価格 平米 坪	53万4,758 円／平米 176万7,910 円／坪
標準価格 平米 坪	53万3,159 円／平米 176万2,624 円／坪
査定価格 平米 坪	56万 円／平米 185万1,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情