路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区平尾2-281 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区平尾２丁目２８１番
価格時点	2023 年
駅名	西鉄平尾駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 221万5,020 円
1平米当たり	1平米 67万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	4億1,100万 円 (415 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 327万2,940 円 1平米 99万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	4億800万 円 (415 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 324万9,798 円／坪 1平米 98万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、中央区の天神地区の外縁部に位置する商業地域。需要者の中心は、建設会社、不動産会社、事業法人等が主な市場参入者である。金融緩和政策により、都心に近く、高額な賃料が取れる平尾地区では、賃貸マンションの建設・売買が活発化している。土地の価格水準は、敷地規模や基準容積率にもよるが、近隣地域であれば概ね９００，０００～１，０００，０００円／㎡程度が中心になるものと判断される。 (2) 同一需給圏は薬院・西鉄平尾・高宮駅徒歩圏の住宅地域である。需要者の中心は賃貸マンション等の開発を行う中堅及び地場の不動産開発業者や店舗出店を企図する企業等である。当該地域のような、最寄り駅への接近性及び都心への接近性に優れたエリアは賃貸・分譲マンションの需要は非常に高く安定している。中心となる価格帯は規模によって異なるが、容積率１００％あたり８０万円／坪～８５万円／坪程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 試算価格として比準価格と収益価格が求められたが、開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目した価格で理論的であるが、賃料の粘着性により、比準価格よりも低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、店舗、営業所や中高層マンション等が混在している地域で、賃貸物件も多いため、収益価格を試算した。比準価格は、同一需給圏内に存する複数の取引事例を比較検討し求められた、客観的かつ実証的な価格である。一方、収益価格は、計算過程に想定要素を多く含むことから客観性に欠け、説得力が低位である。よって、本件では、現実の市場性を反映し、説得力に優る比準価格を標準とし代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	西鉄平尾駅　西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	125.5 坪 (415 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅、銀行等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市中央区福岡県福岡市中央区平尾２丁目２８１番
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	26 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道桧原比恵線沿いに店舗兼共同住宅、銀行、スーパー等が建ち並ぶ商業地域。西鉄平尾駅から徒歩圏にあるため、背後地域の人口集積率は高い。共同住宅の建設需要が旺盛で、地価は上昇基調にある。 (2)駅に近い商業地域であり商業繁華性を有するが、その立地的条件より共同住宅としての需要も強く、今後は中高層の店舗兼共同住宅としての地域性を強めていくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 347万1,300 円 1平米 105万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 329万9,388 円 1平米 99万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 347万1,300円 1平米 105万円
前年から次年への変動率 12.4 ％
2022年	1坪 291万2,586円 1平米 88万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 329万9,388円 1平米 99万8,000円
前年から次年への変動率 11.6 ％
2019年	1坪 291万2,586円 1平米 88万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ロシアによるウクライナ侵攻や中国のゼロコロナ政策等による物価高の反面、資金は不動産市場に流れ込み、引き続き地価は上昇傾向で推移している。 (2)中央区の人口・世帯数は増加傾向である。新型コロナウイルス感染症や原材料価格の上昇等の不安要素はあるものの、土地取得需要は依然堅調である。
地域要因
(1)都心に近接する住宅地として人気が高い平尾地区は、分譲・賃貸向けのマンション用地の需要が旺盛で、土地価格は強含みである。 (2)駅への接近性が良好な商業地域。その立地的特性により、店舗としての需要のほか、共同住宅としての需要も強く、地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区平尾２丁目２８１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	110万9,220 円／平米 366万7,081 円／坪
推定価格 平米 坪	124万5,791 円／平米 411万8,585 円／坪
標準価格 平米 坪	94万1,641 円／平米 311万3,065 円／坪
査定価格 平米 坪	98万9,000 円／平米 326万9,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区平尾２丁目２８１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	123万6,807 円／平米 408万8,884 円／坪
推定価格 平米 坪	140万6,054 円／平米 464万8,415 円／坪
標準価格 平米 坪	106万1,974 円／平米 351万886 円／坪
査定価格 平米 坪	112万 円／平米 370万2,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央４Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区平尾２丁目２８１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	121万1,082 円／平米 400万3,837 円／坪
推定価格 平米 坪	128万2,536 円／平米 424万64 円／坪
標準価格 平米 坪	101万6,273 円／平米 335万9,799 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区平尾２丁目２８１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	120万9,167 円／平米 399万7,506 円／坪
推定価格 平米 坪	128万8,972 円／平米 426万1,341 円／坪
標準価格 平米 坪	100万4,655 円／平米 332万1,389 円／坪
査定価格 平米 坪	105万 円／平米 347万1,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情