路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区天神1-96-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区天神１丁目９６番１外
価格時点	2023 年
駅名	天神駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 2,796万8,760 円
1平米当たり	1平米 846万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (8600 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,669万6,600 円 1平米 1,110万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (8600 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,801万9,000 円／坪 1平米 1,150万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中央区・博多区の中心商業地域。需要者は、資金力のある私募ファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ等。Ｒ４／１１時点の天神エリアのオフィス空室率は４．２％で、前年同月比で０．２ポイント上昇した。一部の大規模再開発ビルはリーシングで苦戦しているとの声もある。しかし、一等地のため、利回りが低くても旗艦ビルを求めるＪ－ＲＥＩＴ等の投資需要は強い。取引価格帯は数百億円。近隣のＪ－ＲＥＩＴ保有物件の期末鑑定キャップレートは４％弱。 (2) 同一需給圏は天神地区や博多駅地区の高度商業地域である。需要者の中心はオフィス等の開発を行う資金調達力と開発手腕を有する大手不動産業者等である。オフィス賃貸市況に先行不透明感があるが、天神地区でも一等地では強気の賃料も設定が可能。また、優良オフィスの取引も非常に過熱しており、対象標準地のようなオフィス・商業施設一等地が市場に出れば依然として需要の競合が予想される。現在の相場観は１坪３５００～４０００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は更地の取引など資料としての信頼度が高い事例を重視して試算した。収益価格は高層店舗事務所ビルを想定して試算した。建築費や利回り次第で価格が流動的であるが、投資採算性が重視されるエリアでは価格の指標となる。以上より、比準価格と収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地周辺は天神地区のオフィス・商業施設一等地であり、世界的なカネ余りの状況は続いていることから、こうした極めて稀少性の高い物件が市場に出れば、需要が競合する状況に大きな変化はなく、買主が投資採算性を十分に考慮できる状況にはない。したがって、本件ではこうした市場の実態を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格も比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	天神駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	2601.3 坪 (8600 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	建築中
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市中央区福岡県福岡市中央区天神１丁目９６番１外
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	40 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	40 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	通称「渡辺通り」
街路	５０ｍ県道、四方路
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)同一路線沿いでは標準地のほか、イムズビル、パルコビルでも天神ビッグバンによる容積率割増を生かした再開発計画が進捗中。４～５年後で完成予定。今後一段の発展が期待される。地価は上限に近い。 (2)九州の商業中心地として一層成熟していくと予測する。賃貸市況先行き不透明なうえ、建築費も上昇傾向続いているが、オフィス需要旺盛で利回り低下が顕著となっており、地価は上昇傾向を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3,801万9,000 円 1平米 1,150万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4,066万3,800 円 1平米 1,230万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3,801万9,000円 1平米 1,150万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 3,636万6,000円 1平米 1,100万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4,066万3,800円 1平米 1,230万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 3,636万6,000円 1平米 1,100万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地下鉄「天神南」駅から「博多」駅までの１．４ｋｍの延伸工事中で、令和５年２月に開業予定。 (2)福岡市は顕著な人口増加続く。銀行貸出金残高、住宅着工戸数は前年同月比プラス続く。有効求人倍率も回復傾向続く。個人消費も増加傾向。
地域要因
(1)令和４年１月以降の天神１丁目エリアの建築確認は１棟（仮称：天神一丁目北１４番街区ビル）。 (2)開発業者は用地取得にあたって、想定事業収支を厳格化しているものの、優良オフィス物件の取引利回りは、低下傾向が顕著となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡中央３ＣＤＨ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区天神１丁目９６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	592万3,836 円／平米 1,958万4,202 円／坪
推定価格 平米 坪	620万8,180 円／平米 2,052万4,243 円／坪
標準価格 平米 坪	1,196万1,811 円／平米 3,954万5,747 円／坪
査定価格 平米 坪	1,200万 円／平米 3,967万2,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央３ＣＤＨ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区天神１丁目９６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	547万6,400 円／平米 1,810万4,978 円／坪
推定価格 平米 坪	676万7,427 円／平米 2,237万3,114 円／坪
標準価格 平米 坪	1,372万7,032 円／平米 4,538万1,568 円／坪
査定価格 平米 坪	1,370万 円／平米 4,529万2,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央３ＣＤＨ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区天神１丁目９６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	747万5,512 円／平米 2,471万4,043 円／坪
推定価格 平米 坪	711万9,535 円／平米 2,353万7,183 円／坪
標準価格 平米 坪	1,779万8,838 円／平米 5,884万2,958 円／坪
査定価格 平米 坪	1,780万 円／平米 5,884万6,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央４ＣＤＨ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区天神１丁目９６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	561万3,959 円／平米 1,855万9,748 円／坪
推定価格 平米 坪	534万6,628 円／平米 1,767万5,952 円／坪
標準価格 平米 坪	1,042万2,277 円／平米 3,445万6,048 円／坪
査定価格 平米 坪	1,040万 円／平米 3,438万2,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情