路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区舞鶴1-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区舞鶴１丁目１１番外
価格時点	2023 年
駅名	天神駅 から 340m
路線価
1坪当たり	1坪 651万2,820 円
1平米当たり	1平米 197万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	9億3,000万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 899万2,320 円 1平米 272万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	9億4,400万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 912万4,560 円／坪 1平米 276万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中央区都心部の商業地域。需要者は、資金力のある地場法人や私募ファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ等。Ｒ４／１１時点の天神エリアのオフィス空室率は４．２％で、前年同月比で０．２ポイント上昇した。投資需要は強いが、売り物件が無いため、高値取引になり易い市況である。取引価格帯は数億～数十億円。近隣のＪ－ＲＥＩＴ保有物件の期末鑑定キャップレートは４．０～４．２％。 (2) 同一需給圏の範囲は、福岡市中央区及び博多区内で主として事務所ビルが建ち並ぶ商業地域と判断される。需要者の中心は、国内外の不動産ファンド、複数の不動産を既に保有している地場の法人等である。需給動向としては、新型コロナの影響に加え、近年の新規供給により賃貸オフィスの空室率は上昇傾向にある。土地取引の中心となる価格帯は、投資家の資本の属性や売却事情によりばらつきがあることから、一概に把握することは困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は幹線道路沿いの更地の取引事例を重視して試算した。収益価格は高層店舗事務所ビルを想定して試算した。建築費や利回り次第で価格が流動的であるが、投資採算性が重視されるエリアでは価格の指標となる。オフィスの賃貸市況は曲がり角にあるが、オフィスへの投資需要は未だ強いことを踏まえ、比準価格と収益価格を関連付けて、さらに代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であり、現実市場の動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。収益価格は、商業地の収益性に着目した理論的な価格であるが、賃料、空室率の査定や還元利回り等の想定項目が多く、相対的に規範性が劣る。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	天神駅　北西方
距離	340 m
土地の状態
土地面積	103.4 坪 (342 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市中央区福岡県福岡市中央区舞鶴１丁目１１番外
標準地の範囲
東	80 m
西	35 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	30 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	通称昭和通り
街路	３６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)昭和通り沿いにオフィスビルが建ち並ぶ準高度商業地域。土地値が高いため、低い利回りで中古ビルを売りに出すケースが一般的である。地価は上昇傾向が続いている。 (2)昭和通り沿いに店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。新型コロナの影響に加え、新規供給により空室率が上昇傾向にある。新築ビルと既存ビルとの間でスペックや賃料水準等の階層化が進むと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 922万3,740 円 1平米 279万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 925万6,800 円 1平米 280万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 922万3,740円 1平米 279万円
前年から次年への変動率 10.6 ％
2022年	1坪 813万2,760円 1平米 246万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 925万6,800円 1平米 280万円
前年から次年への変動率 12.2 ％
2019年	1坪 813万2,760円 1平米 246万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地下鉄「天神南」駅から「博多」駅までの１．４ｋｍの延伸工事中で、令和５年２月に開業予定。 (2)福岡市の成長性は全国的に注目されている。低金利政策の維持を背景に、市中心部の商業地の需要は強く、国内外の資本の流入が見受けられる。
地域要因
(1)令和４年１月以降の舞鶴１丁目エリアの建築確認は１棟（店舗付き共同住宅）。 (2)福岡市中心部で主として事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。空室率は、上昇傾向を示しているが、市中心部の商業地の需要は総じて強い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区舞鶴１丁目１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	259万3,431 円／平米 857万3,883 円／坪
推定価格 平米 坪	259万3,431 円／平米 857万3,883 円／坪
標準価格 平米 坪	322万1,653 円／平米 1,065万785 円／坪
査定価格 平米 坪	322万 円／平米 1,064万5,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区舞鶴１丁目１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	302万4,840 円／平米 1,000万121 円／坪
推定価格 平米 坪	302万4,840 円／平米 1,000万121 円／坪
標準価格 平米 坪	347万6,828 円／平米 1,149万4,393 円／坪
査定価格 平米 坪	348万 円／平米 1,150万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央５ＫＤＨ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区舞鶴１丁目１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	236万7,424 円／平米 782万6,704 円／坪
推定価格 平米 坪	236万7,424 円／平米 782万6,704 円／坪
標準価格 平米 坪	279万8,374 円／平米 925万1,424 円／坪
査定価格 平米 坪	280万 円／平米 925万6,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	494 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央５ＫＤＨ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区舞鶴１丁目１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	227万869 円／平米 750万7,493 円／坪
推定価格 平米 坪	227万869 円／平米 750万7,493 円／坪
標準価格 平米 坪	279万3,197 円／平米 923万4,309 円／坪
査定価格 平米 坪	279万 円／平米 922万3,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	491 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情