路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区六本松2-2区63 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区六本松２丁目２区６３番
価格時点	2023 年
駅名	六本松駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 211万5,840 円
1平米当たり	1平米 64万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2億500万 円 (249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 272万7,450 円 1平米 82万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2億500万 円 (249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 272万838 円／坪 1平米 82万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中央区及び隣接区のうち幹線道路沿いの商業地域を中心に店舗、事務所、共同住宅等が混在する地域である。需要者の中心は、マンション開発を行うデベロッパーのほか不動産投資家や不動産業者等である。裁判所の移転等により、事務所ビルや店舗等が増え、商業地としての需要は以前より高まり、地価は上昇傾向にある。商業地においては、用途、規模、形状等で取引価格が大きく異なることから、需要の中心となる価格帯の把握は難しい。 (2) 同一需給圏は中央区、城南区に存する商業地域である。主たる需要者は分譲又は賃貸用店舗兼共同住宅の建築を企図するデベロッパーが中心となる。九大跡地での再開発事業の完了とそれに伴う事務所、店舗ビルの集積、延伸した七隈線の開業予定（令和５年３月）等により、住宅地としての人気が高まっており、地価は高値圏にあるが、新規賃料も上昇傾向にある。取引の中心となる価格帯は、立地、用途、規模によって異なる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から商業地等の取引事例を収集して得た実証的な価格である。収益価格は、商業地では投資採算性の観点から重視すべき価格であるが、土地価格に見合った適正な賃料等の把握は困難な場合もあり、また、想定次第では価格が異なり不安定にならざるを得ない。よって、実証的な比準価格を重視し収益価格を関連づけ周辺標準地とのバランス等をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は周辺で取引された事例を中心に試算しており、市場の実態を反映した価格である。一方収益価格は、周辺では賃貸用の店舗兼共同住宅等も見られ、また商業地においては重視すべき価格であるが、試算の過程において想定項目が多数介在することから規範性にやや劣ると判断した。したがって本件では市場の実態をより反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	六本松駅　北東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	75.3 坪 (249 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗兼共同住宅等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市中央区福岡県福岡市中央区六本松２丁目２区６３番
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	33 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、現状を維持するものと予測する。店舗事務所やマンション用地需要等から地価は上昇方向を維持するものと予測する。 (2)投資家の賃貸マンションの取得需要は引き続き旺盛で、賃貸マンション用地は高値取引が目立つ。地価は高値圏にあるが、新規賃料も上昇傾向にあり、地価は引き続き上昇傾向で推移すると予想する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 278万3,652 円 1平米 84万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 273万756 円 1平米 82万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 278万3,652円 1平米 84万2,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 265万4,718円 1平米 80万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 273万756円 1平米 82万6,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 265万4,718円 1平米 80万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の増加や低金利等による金融緩和策を背景に福岡市の不動産市場は依然として好調であり、地価は上昇傾向で推移している。 (2)中央区の人口、世帯数は増加傾向で推移している。賃貸マンションの賃料上昇を背景に、商業地でも割安なマンション適地は上昇幅を拡大させている。
地域要因
(1)国道沿いに店舗兼共同住宅等が多い地域に存する。最寄り駅に近く相応の土地需要が認められることから地価は上昇傾向が続いている。 (2)マンション適地である当地域は、マンション賃料の上昇を背景に地価を上昇させてきたが、高値圏にあり上昇は継続しているが、伸びは鈍化している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡中央５ＫＤＨ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区六本松２丁目２区６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	86万8,391 円／平米 287万901 円／坪
推定価格 平米 坪	86万8,391 円／平米 287万901 円／坪
標準価格 平米 坪	97万3,533 円／平米 321万8,500 円／坪
査定価格 平米 坪	97万4,000 円／平米 322万44 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央５ＫＤＨ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区六本松２丁目２区６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万5,942 円／平米 137万5,104 円／坪
推定価格 平米 坪	53万122 円／平米 175万2,583 円／坪
標準価格 平米 坪	75万6,237 円／平米 250万120 円／坪
査定価格 平米 坪	75万6,000 円／平米 249万9,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区六本松２丁目２区６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万992 円／平米 287万9,500 円／坪
推定価格 平米 坪	92万4,994 円／平米 305万8,030 円／坪
標準価格 平米 坪	79万4,668 円／平米 262万7,172 円／坪
査定価格 平米 坪	79万5,000 円／平米 262万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区六本松２丁目２区６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	76万7,042 円／平米 253万5,841 円／坪
推定価格 平米 坪	78万5,680 円／平米 259万7,458 円／坪
標準価格 平米 坪	84万3,910 円／平米 278万9,966 円／坪
査定価格 平米 坪	84万4,000 円／平米 279万264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	23.3 m
側道方位2	東
側道幅員2	5.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情