路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区大手門3-77 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区大手門３丁目７７番
価格時点	2023 年
駅名	大濠公園駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 224万8,080 円
1平米当たり	1平米 68万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	4億5,900万 円 (467 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 324万9,798 円 1平米 98万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	4億5,600万 円 (467 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 322万9,962 円／坪 1平米 97万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中央区、早良区内の住商混在地域である。需要者の中心はオフィス用地の取得を目的とした不動産会社が中心となる。オフィスの空室率はやや高い水準が続くが、オフィス開発を目的とした売買需要は根強い。ただし市内中心部ではオフィス適地の価格が高止まりしているため、オフィスビルの投資採算性の観点から、相対的に割安感のある周辺部での取得検討をする需要者が見られる。取引の中心となる価格帯は、立地、用途、規模によって異なる。 (2) 同一需給圏は、中央区及び博多区内に存する商業地域等である。需要者の中心は、事務所用地の取得を目的とした法人や不動産会社、投資家及びマンション開発業者等である。最寄り駅に近接し、都心天神へのアクセスも良好なことから、オフィス用地のほかマンション適地としての需要が見込まれ、地価は上昇傾向で推移している。規模、用途等により取引価格が異なるため、需要の中心となる価格帯は把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、対象不動産周辺の類似性が高い地域の取引事例を中心に試算しており、市場の実態を反映した価格であると言える。一方、収益価格は対象不動産に係る需要者が収益性、投資採算性を重視して取引を行うことを反映しているが、その試算の過程においては想定項目が多数介在することからやや規範性に劣ると判断した。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から商業地等の取引事例を収集して得た実証的な価格である。収益価格は、商業地では投資採算性の観点から重視すべき価格であるが、新築ビルの供給が少ない地域においては、土地価格に見合った賃料等の把握は困難な場合もあり、また、想定事項を多数含む事から相対的な信頼性に劣る。よって、実証的な比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大濠公園駅北東方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	141.3 坪 (467 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層マンション、事務所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市中央区福岡県福岡市中央区大手門３丁目７７番
標準地の範囲
東	45 m
西	30 m
南	20 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	34 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)オフィス立地としてはやや利便性に劣る地域である。オフィスの空室率はやや高いが、上昇は一服しており、一方でオフィスの開発意欲は依然強いことから、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (2)最寄り駅に近接した事務所ビル、共同住宅等が混在する地域であり、現状を維持するものと予測する。都心天神へのアクセスが良好なことから、投資需要は強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 325万9,716 円 1平米 98万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 324万3,186 円 1平米 98万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 325万9,716円 1平米 98万6,000円
前年から次年への変動率 15 ％
2022年	1坪 282万6,630円 1平米 85万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 324万3,186円 1平米 98万1,000円
前年から次年への変動率 14.3 ％
2019年	1坪 282万6,630円 1平米 85万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)オフィスの空室率はやや高止まりしているが、投資家のオフィス取得意欲は強く、大型入札案件では高値取引も見られる。地価は上昇傾向で推移。 (2)人口の増加や低金利等を背景にコロナ禍においても福岡市の不動産市場は依然として好調であり、地価は上昇傾向を強めている。
地域要因
(1)オフィスの開発意欲は依然強いものの、地価上昇や建築費の上昇を受け、投資採算性の観点から用地需要は当地域のような周辺地域へ向かっている。 (2)都心天神からやや離れた商業地域であるが、最寄り駅に近接し利便性等は良好。事務所用地のほかマンション適地としても見込める地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡中央４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区大手門３丁目７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	121万1,082 円／平米 400万3,837 円／坪
推定価格 平米 坪	128万2,536 円／平米 424万64 円／坪
標準価格 平米 坪	97万9,783 円／平米 323万9,163 円／坪
査定価格 平米 坪	98万 円／平米 323万9,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市中央区大手門３丁目７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万9,889 円／平米 261万1,373 円／坪
推定価格 平米 坪	82万3,854 円／平米 272万3,661 円／坪
標準価格 平米 坪	95万3,535 円／平米 315万2,387 円／坪
査定価格 平米 坪	95万4,000 円／平米 315万3,924 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区大手門３丁目７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	76万7,042 円／平米 253万5,841 円／坪
推定価格 平米 坪	78万5,680 円／平米 259万7,458 円／坪
標準価格 平米 坪	95万8,146 円／平米 316万7,631 円／坪
査定価格 平米 坪	95万8,000 円／平米 316万7,148 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	23.3 m
側道方位2	東
側道幅員2	5.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	早良４Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市中央区大手門３丁目７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万1,323 円／平米 288万594 円／坪
推定価格 平米 坪	93万4,121 円／平米 308万8,204 円／坪
標準価格 平米 坪	100万3,352 円／平米 331万7,082 円／坪
査定価格 平米 坪	100万 円／平米 330万6,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情