路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区天神4-38 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区天神４丁目３８番
価格時点	2023 年
駅名	天神駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 459万5,340 円
1平米当たり	1平米 139万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	8億7,800万 円 (418 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 694万2,600 円 1平米 210万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	8億7,800万 円 (418 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 694万2,600 円／坪 1平米 210万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福岡都心部におけるオフィス街一帯と判定される。主たる需要者は店舗兼事務所ビル等の建設を目論むデベロッパーであり、複合不動産に係る需要者はリートや私募ファンド、生損保会社等の投資家が想定される。オフィス賃貸市場は新規供給増加により先行きが不透明であるが、低金利や円安傾向等を背景に投資意欲は引き続き旺盛である。取引件数が少なく、動機や規模は様々であり、中心的な価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は天神地区や博多駅地区周辺の商業地域である。需要者の中心はオフィス等の開発を行う中堅以上の不動産開発業者等である。オフィス賃貸市況は新規供給の増加で先行不透明感があるものの、優良開発素地不足により、その用地需要は割安感が残るエリアに波及する状況は依然として続いている。需要の中心となる価格帯は、容積率１００％あたりの価格が１坪１００～１５０万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と類似する商業地に係る取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確に踏まれており不動産市場の実態を反映した説得力の高い試算価格である。一方、収益価格は試算の過程において想定上の条件が多数介在するため流動的な性格を有しており、その説得力は相対的に低いと判断される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、周辺標準地との広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地周辺はオフィス一等地ではないものの、オフィス利便性は高く、賃料上昇余力をまだ残しているため、依然として物件が市場に出れば需要が競合することが予想され、まだ買主が投資採算性を十分に考慮できる状況には至っていない。ただし、取引価格の上昇が続いており、比準価格と投資採算性を直接的に反映した収益価格との乖離も大きくなっていることから、本件では収益価格をやや重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	天神駅　北東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	126.4 坪 (418 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市中央区福岡県福岡市中央区天神４丁目３８番
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	50 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、昭和通り背後に中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。当地域内には老朽化したビルも多く、今後は建替え等により徐々に街並みの更新が進むものと予測する。 (2)表通りではないがオフィス利便性の高い地域で、今後は建替等によりオフィス地域として成熟していくと予測する。当地域のオフィス賃料上昇余力等次第であるが、もうしばらく地価上昇が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 710万7,900 円 1平米 215万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 760万3,800 円 1平米 230万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 710万7,900円 1平米 215万円
前年から次年への変動率 14.8 ％
2022年	1坪 604万9,980円 1平米 183万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 760万3,800円 1平米 230万円
前年から次年への変動率 14.8 ％
2019年	1坪 604万9,980円 1平米 183万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)今後、オフィスの大量供給が予定されており、賃貸市場の先行きは不透明であるが、オフィス、マンション用地の需要は引き続き旺盛である。 (2)福岡市は顕著な人口増加続く。銀行貸出金残高、住宅着工戸数は前年同月比プラス続く。有効求人倍率も回復傾向続く。個人消費も増加傾向。
地域要因
(1)昭和通り背後の商業地域である。当地域周辺では日本銀行の建替えが完了、ショッパーズや中央郵便局の再開発も計画されている。 (2)オフィス賃貸市況に先行不透明感あるものの、優良オフィス物件の取引利回りは、低下傾向が顕著であり、用地需要も依然として旺盛。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区天神４丁目３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	259万3,431 円／平米 857万3,883 円／坪
推定価格 平米 坪	259万3,431 円／平米 857万3,883 円／坪
標準価格 平米 坪	218万8,549 円／平米 723万5,343 円／坪
査定価格 平米 坪	230万 円／平米 760万3,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央５ＫＤＨ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区天神４丁目３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	227万869 円／平米 750万7,493 円／坪
推定価格 平米 坪	227万869 円／平米 750万7,493 円／坪
標準価格 平米 坪	212万326 円／平米 700万9,798 円／坪
査定価格 平米 坪	223万 円／平米 737万2,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	491 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市中央区天神４丁目３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	172万7,414 円／平米 571万831 円／坪
推定価格 平米 坪	194万5,068 円／平米 643万395 円／坪
標準価格 平米 坪	211万1,909 円／平米 698万1,971 円／坪
査定価格 平米 坪	222万 円／平米 733万9,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区天神４丁目３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	172万4,101 円／平米 569万9,878 円／坪
推定価格 平米 坪	180万8,582 円／平米 597万9,172 円／坪
標準価格 平米 坪	186万8,370 円／平米 617万6,831 円／坪
査定価格 平米 坪	196万 円／平米 647万9,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情