路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区平尾3-109 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区平尾３丁目１０９番
価格時点	2023 年
駅名	西鉄平尾駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 231万4,200 円
1平米当たり	1平米 70万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3億8,200万 円 (390 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 323万9,880 円 1平米 98万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3億8,200万 円 (390 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 323万9,880 円／坪 1平米 98万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中央区及び隣接区における幹線道路、準幹線道路沿線を中心に店舗兼共同住宅や共同住宅等が存する地域である。需要者の中心は、事務所ビル等を利用する事業者や賃貸経営を目的とした投資家、マンション開発事業者や不動産業者等である。高宮通り沿いで、平尾地区に存し、その背後人口も多いことから事務所用地需要のほか、マンション用地需要も強い。商業地の取引価格は、用途、規模、形状等により異なり、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は、中央区の天神地区の外縁部に位置する商業地域。需要者の中心は、建設会社、不動産会社、事業法人等が主な市場参入者である。金融緩和政策により、都心に近く、高額な賃料が取れる平尾・薬院地区では、賃貸マンションの建設・売買が活発化している。土地の価格水準は、敷地規模や基準容積率にもよるが、近隣地域であれば概ね１，０００，０００～１，１００，０００円／㎡程度が中心になるものと判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から商業地等の取引事例を収集して得た実証的な価格で説得力は高い。収益価格は、投資採算性の観点から重視すべき価格であるが、地価上昇時には土地価格に見合った賃料等の把握が困難な場合もあり、また、想定次第では価格が異なり不安定にならざるを得ないので相対的に説得力は低い。よって、実証的な比準価格を標準として収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 試算価格として比準価格と収益価格が求められたが、開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目した価格で理論的であるが、賃料の粘着性により、比準価格よりも低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西鉄平尾駅　北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	118 坪 (390 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	診療所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、マンションが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市中央区福岡県福岡市中央区平尾３丁目１０９番
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに店舗、事務所、マンション等が存する商業地域であり、現状を維持するものと予測する。都心天神へのアクセスが良好な地域の土地需要は、依然として強く、地価は、上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)県道福岡筑紫野沿線に店舗、事業所、共同住宅等が建ち並ぶ都市型商業地域として熟成している。背後人口の集積率も高く、地価は上昇傾向を示すものと判断される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 330万6,000 円 1平米 100万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 340万5,180 円 1平米 103万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
前年から次年への変動率 12.4 ％
2022年	1坪 288万2,832円 1平米 87万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 340万5,180円 1平米 103万円
前年から次年への変動率 12.4 ％
2019年	1坪 288万2,832円 1平米 87万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の増加や低金利等による金融緩和策を背景に福岡市の不動産市場は依然として好調であり、地価は上昇傾向で推移している。 (2)ロシアによるウクライナ侵攻や中国のゼロコロナ政策等による物価高の反面、資金は不動産市場に流れ込み、引き続き地価は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)幹線道路沿いで都心天神地区に比較的近いことから、マンション用地等の土地需要は強く、地価は上昇傾向が続いている。 (2)成熟した商業地である高宮通りでは、各種店舗が集積し、生活利便性は高い。開発素地の需要は強く、地価は引き続き上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区平尾３丁目１０９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	101万6,388 円／平米 336万179 円／坪
推定価格 平米 坪	110万7,863 円／平米 366万2,595 円／坪
標準価格 平米 坪	104万2,204 円／平米 344万5,526 円／坪
査定価格 平米 坪	104万 円／平米 343万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区平尾３丁目１０９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万992 円／平米 287万9,500 円／坪
推定価格 平米 坪	92万4,994 円／平米 305万8,030 円／坪
標準価格 平米 坪	93万5,282 円／平米 309万2,042 円／坪
査定価格 平米 坪	93万5,000 円／平米 309万1,110 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央４Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区平尾３丁目１０９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万8,847 円／平米 155万8 円／坪
推定価格 平米 坪	76万5,081 円／平米 252万9,358 円／坪
標準価格 平米 坪	101万7,395 円／平米 336万3,508 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区平尾３丁目１０９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万1,222 円／平米 202万700 円／坪
推定価格 平米 坪	68万2,735 円／平米 225万7,122 円／坪
標準価格 平米 坪	100万6,984 円／平米 332万9,089 円／坪
査定価格 平米 坪	101万 円／平米 333万9,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情