路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区西中洲1号23外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区西中洲１号２３番外
価格時点	2023 年
駅名	天神南駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 618万2,220 円
1平米当たり	1平米 187万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	12億9,000万 円 (530 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 803万3,580 円 1平米 243万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	12億7,000万 円 (530 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 793万4,400 円／坪 1平米 240万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、福岡市の中心市街地である博多駅から天神駅周辺の商業地域と判断した。福岡市を代表する歓楽街である中洲と天神エリアの間に位置する商業地域で繁華性は高い。主な需要者は、自社の店舗ビルの敷地として取得する法人や、賃貸用の店舗ビルやホテルを建設し収益獲得を目的とする投資家が中心である。店舗利用の来店客数の増加とともに、商業地の需要も高まっている。需要の中心価格帯は１㎡当たり２４０万円程度とやや上昇傾向で推移している。 (2) 同一需給圏は中洲地区や、天神地区・博多駅地区周辺部等の飲食店ビル等が立地する商業地域である。需要者の中心は飲食店ビル等の開発を行う中堅以上の不動産開発業者等である。飲食店ビルのテナント需要は上向いてきており、飲食店ビル・ホテル用地需要にも回復の兆しがみられ、優良立地で適正水準であれば、十分な需要が期待できる状況である。需要の中心となる価格帯は、容積率１００％あたりの価格が１坪１５０万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記２試算価格が得られた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した価格であり、主な需要者でもある投資家は対象不動産から得られる収益に着目して取引を行うと考えられることから重要な価値判断の指標となる。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地周辺は天神・中洲地区へのアクセスに優れ、飲食店ビル・ホテル用地として高い競争力を有している。飲食店ビル・ホテル用地需要に回復の兆しがみられており、優良物件が市場に出れば需要は競合する環境となっているため、買主が投資採算性を十分考慮できる状況ではない。したがって、本件ではこうした市場の実態を踏まえ、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格も比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	天神南駅北東方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	160.3 坪 (530 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の料飲店等が建ち並ぶ歓楽街の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市中央区福岡県福岡市中央区西中洲１号２３番外
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	30 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、飲食店舗を中心とした商業地域であり、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。店舗利用客数の増加とともに土地需要も回復傾向が見られ、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)天神地区と中洲地区へのアクセスに優れ、飲食店ビルやホテルを中心とした地域として成熟していくと予測する。飲食店ビル・ホテル用地需要に回復の兆しもみられ、地価は強含みの傾向を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 809万9,700 円 1平米 245万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 826万5,000 円 1平米 250万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 809万9,700円 1平米 245万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 766万9,920円 1平米 232万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 826万5,000円 1平米 250万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 766万9,920円 1平米 232万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、物価上昇や海外景気の下振れ等に注視する必要があるものの緩やかに持ち直している。中央区中心部の商業地の土地需要は底固い。 (2)福岡市は顕著な人口増加続く。銀行貸出金残高、住宅着工戸数は前年同月比プラス続く。有効求人倍率も回復傾向続く。個人消費も増加傾向。
地域要因
(1)国体道路沿いの飲食店を中心とした商業地で、歓楽街を訪れる客数の増加とともに土地の需要が高まっており、地価の上昇率も拡大傾向である。 (2)飲食店への客足も回復している。また、春吉橋架替工事が終了し、工事のために設けられた迂回路橋が、都心のにぎわい空間として整備される予定。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区西中洲１号２３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	259万3,431 円／平米 857万3,883 円／坪
推定価格 平米 坪	259万3,431 円／平米 857万3,883 円／坪
標準価格 平米 坪	272万1,334 円／平米 899万6,730 円／坪
査定価格 平米 坪	261万 円／平米 862万8,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央５ＫＤＨ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区西中洲１号２３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	227万869 円／平米 750万7,493 円／坪
推定価格 平米 坪	227万869 円／平米 750万7,493 円／坪
標準価格 平米 坪	244万9,697 円／平米 809万8,698 円／坪
査定価格 平米 坪	235万 円／平米 776万9,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	491 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市中央区西中洲１号２３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	291万3,505 円／平米 963万2,048 円／坪
推定価格 平米 坪	291万9,344 円／平米 965万1,351 円／坪
標準価格 平米 坪	252万7,571 円／平米 835万6,150 円／坪
査定価格 平米 坪	243万 円／平米 803万3,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡博多４Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市中央区西中洲１号２３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	178万3,219 円／平米 589万5,322 円／坪
推定価格 平米 坪	192万7,660 円／平米 637万2,844 円／坪
標準価格 平米 坪	250万208 円／平米 826万5,688 円／坪
査定価格 平米 坪	240万 円／平米 793万4,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情